要穩(wěn)住產(chǎn)業(yè)鏈 地產(chǎn)該干嘛？

去地產(chǎn)”上，需要的是壯士斷腕的信號(hào)和魄力，而不是“既要、又要、還要”的不可能騰挪。

近期，深圳企業(yè)外遷，引起極大關(guān)注。那么，這到底是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的“陣痛”還是地產(chǎn)將實(shí)體經(jīng)濟(jì)逼走？政商學(xué)三界爭(zhēng)論很大。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、企業(yè)外遷，這是全球規(guī)律，“不破不立”、“騰籠換鳥(niǎo)”就是這個(gè)道理。深圳的崛起，就得益于上世紀(jì)80至90年代的“第三輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移”。從數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型方興未艾，正在路上。2018年，深圳四大支柱產(chǎn)業(yè)（金融、物流、文化、高新技術(shù)）增加值占GDP的63.8%，其中高新技術(shù)增加值占比達(dá)34%。

因此，以中小企業(yè)為主的“外遷潮”，這是正常的。而且，深圳現(xiàn)在非常缺乏“大工業(yè)”用地，即容納“研發(fā)-母廠-展示”等綜合基地在內(nèi)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的空間。事實(shí)上，華為遷出，主要是因?yàn)樯钲谌狈Α按蠊I(yè)”用地。目前，深圳全市工業(yè)區(qū)平均占地面積僅3.6公頃，大部分工業(yè)區(qū)不足5公頃。近期，空間“緊約束”深圳，之所以能一次性集中推出30平方公里產(chǎn)業(yè)用地，主要是過(guò)去幾年的城市更新中，將零散低效的工業(yè)用地整備后形成連片用地。

為什么，深圳這樣做呢？但凡大企業(yè)，都不想搬家，因?yàn)檫@涉及上下游配套、物流基礎(chǔ)、人力重置、生產(chǎn)線等，成本太高。但是，2008年金融危機(jī)10年后的今天，全球靠貨幣維系增長(zhǎng)的模式已窮途末路，“空心化”對(duì)各國(guó)都是大威脅，產(chǎn)業(yè)鏈爭(zhēng)奪非常激烈。如果產(chǎn)業(yè)鏈在全球重構(gòu)，任何企業(yè)都得屈從。近年來(lái)，無(wú)論是回流美國(guó)，還是遷往東南亞，抑或兼并或轉(zhuǎn)型，對(duì)“中國(guó)制造”和“世界工廠”的地位都是考驗(yàn)。

穩(wěn)住產(chǎn)業(yè)鏈，關(guān)鍵是上游控制研發(fā)和技術(shù)、先進(jìn)材料，中游控制關(guān)鍵零部件和先進(jìn)設(shè)備。深圳30平方公里用地重點(diǎn)布局的三大領(lǐng)域，重大創(chuàng)新載體、新興產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)鏈重點(diǎn)領(lǐng)域，就是要夯實(shí)產(chǎn)業(yè)鏈穩(wěn)定的基石。重大創(chuàng)新載體指向基礎(chǔ)性研究，即實(shí)驗(yàn)室驅(qū)動(dòng)下的算法、源代碼和芯片；新興產(chǎn)業(yè)集群，比如5G、集成電路、人工智能等，深圳很多方面有優(yōu)勢(shì)，但基礎(chǔ)研究、關(guān)鍵材料、零件或設(shè)備上有短板，亟待彌補(bǔ)。

近期，業(yè)內(nèi)引用的那份內(nèi)參——《深圳2018年中小企業(yè)發(fā)展情況的專(zhuān)項(xiàng)工作報(bào)告》，揭示了當(dāng)前的問(wèn)題，即外遷的不僅僅是中低端制造業(yè)，作為深圳工業(yè)核心、占GDP25%的電子信息產(chǎn)業(yè)，占到2018年全部外遷企業(yè)的37.5%。當(dāng)然，形勢(shì)不算太嚴(yán)重，畢竟深圳第二產(chǎn)業(yè)增加值占比仍然在40%以上，這在一線城市中是最高的；畢竟先進(jìn)和高技術(shù)制造業(yè)增加值增速仍在8%左右。但是，苗頭不容小覷，不然空間“緊約束”的深圳也不會(huì)拿出30平方公里。

現(xiàn)在，除了政府招商引資外，要穩(wěn)住和升級(jí)產(chǎn)業(yè)鏈，深圳還要做什么呢？很多人指向地產(chǎn)。當(dāng)然，深圳在這方面還是蠻拼的，比如“二次房改”、穩(wěn)租金、人才住房等，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。近20年的資本加持，地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)、金融等第三產(chǎn)業(yè)過(guò)于繁榮，虛擬經(jīng)濟(jì)的利潤(rùn)太豐厚，城市空間成本抬高了，“打破陳規(guī)、開(kāi)拓創(chuàng)新，敢為天下先”的深圳精神被消耗了，這是要補(bǔ)的鏈。

很多有為青年，精致的利己主義驅(qū)動(dòng)下，現(xiàn)在開(kāi)始防御，財(cái)富回歸不動(dòng)產(chǎn)；很多打拼的年輕人，創(chuàng)業(yè)夢(mèng)想就是在深圳買(mǎi)房、多多益善，深圳買(mǎi)不了，就到周邊買(mǎi)；很多企業(yè)，不把錢(qián)投入設(shè)備購(gòu)買(mǎi)、管理系統(tǒng)、聘請(qǐng)國(guó)外團(tuán)隊(duì)，積存一點(diǎn)現(xiàn)金流，就去買(mǎi)房?！敖鹁陪y十”，全國(guó)樓市一片冷淡，深圳獨(dú)占鰲頭，1~10月住房成交量創(chuàng)3年新高，房?jī)r(jià)漲幅三年后再入TOP10。

房?jī)r(jià)如此之高，誰(shuí)在買(mǎi)房？還是高凈值人群，不乏有套現(xiàn)大灣區(qū)、先行示范區(qū)規(guī)劃紅利者?！叭サ禺a(chǎn)”上，需要的是壯士斷腕的信號(hào)和魄力，而不是“既要、又要、還要”的不可能騰挪，甚至是變相創(chuàng)造“地王”的托底（比如，“6.24”深圳土拍）。當(dāng)斷則斷，不斷后患無(wú)窮。要穩(wěn)住產(chǎn)業(yè)鏈、升級(jí)產(chǎn)業(yè)鏈，宏觀上的決策部署很重要，微觀上創(chuàng)新生態(tài)的修復(fù)更重要。因?yàn)椋笳卟攀巧钲趧?chuàng)新的精神內(nèi)核，而從上到下的產(chǎn)業(yè)政策，往往只是輔助性的。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。