開(kāi)發(fā)商稱三四線城市已虧本銷售，基本沒(méi)降價(jià)空間

與去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中“房地產(chǎn)”“保障房”的集體缺席相比，今年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議使用大量篇幅詳解“去庫(kù)存”“降房?jī)r(jià)”，再次讓各方感到“有點(diǎn)意外”。

“本屆政府就任以來(lái)，在重大會(huì)議上提及有關(guān)房地產(chǎn)內(nèi)容一般都只言片語(yǔ)。像今年這樣明確、具體、有層次地分解去庫(kù)存任務(wù)還是第一次，足見(jiàn)中央層面對(duì)去庫(kù)存的重視。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人指出。

在本年度中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，中央為化解房地產(chǎn)庫(kù)存開(kāi)出了一張包括加快農(nóng)民工市民化等在內(nèi)的詳細(xì)“藥方”。“今年中央給出的去庫(kù)存辦法非常詳細(xì)，雖然重點(diǎn)是去庫(kù)存，但實(shí)際指向的問(wèn)題是經(jīng)濟(jì)回落，今年購(gòu)房市場(chǎng)總體活躍，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍然沒(méi)有起色，明年加速去庫(kù)存則有望拉動(dòng)國(guó)內(nèi)投資。”獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳劍波指出。

地方政策窗口期

對(duì)于地方政府而言，中央給出的解藥十分對(duì)癥。

“從地方政府的角度來(lái)說(shuō)，庫(kù)存積壓直接影響土地收入，因此中央給出的相關(guān)要求，地方政府會(huì)在明年年初全力落實(shí)。”上述國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)人指出。

“實(shí)際上，關(guān)于農(nóng)民工購(gòu)房的政策省內(nèi)有城市已經(jīng)出臺(tái)過(guò)，而租房市場(chǎng)方面預(yù)計(jì)明年地方政府會(huì)更多介入。”東部某省住建廳的一位官員對(duì)記者表示，“我們之前已經(jīng)擬定了關(guān)于收購(gòu)存量房作為保障性租、住房的方案，預(yù)計(jì)年后開(kāi)始實(shí)施。”

目前根據(jù)中央釋放的信號(hào)，2016年棚戶區(qū)的改造工作也已經(jīng)確定了以貨幣化補(bǔ)償為主，從資金量來(lái)看，加上財(cái)政支持與信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)所置換的額度，全部資金將超過(guò)萬(wàn)億元。

“明年要求庫(kù)存量大的城市打通保障性住房和商品房市場(chǎng)，保障性住房通過(guò)市場(chǎng)收購(gòu)存量住房實(shí)現(xiàn)的力度將大大加強(qiáng)，預(yù)計(jì)各地都會(huì)申請(qǐng)大量資金額度來(lái)做這件事。”上述東部某省住建廳官員表示。

按照住建部的要求，未來(lái)一年內(nèi)，要求地方政府在有資金支持的情況下，打通商品房市場(chǎng)和棚改安置房；打通商品房與公租房；打通商品房和租賃市場(chǎng)。

“尤其是公租房，目前部分城市對(duì)公租房的需求量大，且政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位以單位名義租賃住房，職工還可享受補(bǔ)貼，因此這也成為消化存量房的一個(gè)重要出口。”北京市住建局的一位官員表示。而據(jù)記者了解，目前北京的部分央企為職工提供公租房有30%的貨幣補(bǔ)貼。

此外與農(nóng)民工相關(guān)的戶籍制度改革也成為未來(lái)地方政府的政策著力點(diǎn)。事實(shí)上，早在上半年和11月份，安徽、四川和河南等省及下屬市縣已出臺(tái)了鼓勵(lì)農(nóng)民購(gòu)房的相關(guān)優(yōu)惠政策。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)分析人士也指出，以戶籍制度改革為契機(jī)增加樓市購(gòu)買需求，這樣的政策邏輯很難在短時(shí)間內(nèi)見(jiàn)到效果，因此短期內(nèi)的去庫(kù)存政策還將以市場(chǎng)刺激為主。

除此之外，多位業(yè)內(nèi)人士也對(duì)記者指出，其他與穩(wěn)定住房消費(fèi)相關(guān)的常規(guī)手段未來(lái)也將加大力度，如地方政府常用的提高公積金貸款額度、減免房地產(chǎn)交易稅費(fèi)等方法，為保證政策效果，購(gòu)房首付比例、利率等信貸政策也有可能在地方層面出臺(tái)。

開(kāi)發(fā)商難降房?jī)r(jià)

在今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)中，“鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商適當(dāng)降低商品住房價(jià)格”的要求成為不同以往的政策亮點(diǎn)。

“這一政策以前從來(lái)沒(méi)有過(guò)，而且經(jīng)濟(jì)會(huì)議上的提法也只是鼓勵(lì)，并非強(qiáng)制，因此這一政策還有待落地的細(xì)則。”上述東部某省住建廳官員表示，既然是鼓勵(lì)肯定應(yīng)該有獎(jiǎng)勵(lì)措施或減免措施，這是需要地方政府部門具體研究的。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一二線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均有所擴(kuò)大。與房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大相對(duì)應(yīng)，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報(bào)告指出，一線城市新建商品住宅存銷比為9.8個(gè)月，創(chuàng)下新低。

“從目前來(lái)看全國(guó)樓市分化仍然明顯，此前庫(kù)存量大的部分二線城市和三四線城市，本月庫(kù)存仍處于上升階段，而銷售較好的南京、杭州等地則逐漸擺脫了高庫(kù)存困境。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

“房企銷售是市場(chǎng)化操作，如果庫(kù)存無(wú)法出清，那開(kāi)發(fā)商肯定早就讓步了，現(xiàn)在一些三四線城市甚至已經(jīng)是虧本銷售，基本沒(méi)有降價(jià)空間。”一位全國(guó)性大型房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人指出。

實(shí)際上，從今年年初樓市3·30政策出臺(tái)后，多數(shù)二三四線城市的開(kāi)發(fā)商就一直按照“以價(jià)換量”的策略在出清庫(kù)存。據(jù)記者了解，今年部分標(biāo)桿房企的樓盤也加入了降價(jià)行列，原有的降價(jià)樓盤降價(jià)幅度也一再增加，部分樓盤全年降價(jià)幅度甚至累計(jì)超過(guò)25%。

“早在今年5、6月份，我們?cè)?a href="http://www.huayehang.cn/city/jinan/" target="_blank">濟(jì)南等幾個(gè)二線城市的項(xiàng)目就已經(jīng)開(kāi)始調(diào)價(jià)，明調(diào)、暗調(diào)都有，價(jià)格下調(diào)幅度在10%左右。此后，今年8月和10月，部分項(xiàng)目又做了一次調(diào)價(jià)，下調(diào)幅度也在20%左右，到目前來(lái)看已降價(jià)的項(xiàng)目確實(shí)沒(méi)有什么降價(jià)空間了。”一家全國(guó)房企華北區(qū)域負(fù)責(zé)人指出。

此外，此次會(huì)議還提出要求房企順應(yīng)市場(chǎng)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。業(yè)內(nèi)人士分析，通過(guò)兼并重組提升產(chǎn)業(yè)集中度，能夠以最小的成本盤活存量。“在引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組方面，政府仍有相當(dāng)大的政策空間可以操作，特別是在上市房企間的資本運(yùn)作上可以優(yōu)先考慮。”陳劍波分析。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。