四線城市樓市遇寒冬：每平米2888元 仍然賣(mài)不動(dòng)

福建省龍巖市是一個(gè)面積兩萬(wàn)平方公里、人口300萬(wàn)的四線城市。在2013年樓市最火的時(shí)候，這里曾經(jīng)頻頻出現(xiàn)地王，樓面地價(jià)曾經(jīng)拍出了每平方米7500元的“天價(jià)”，當(dāng)然，房?jī)r(jià)也是一路飆升。到2014年，龍巖樓市卻是突然遭遇寒冬，房?jī)r(jià)暴跌，無(wú)人問(wèn)津。

龍巖樓市突遇寒冬，開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”去庫(kù)存，供過(guò)于求似“沙漏”。

李朝斌是福建龍巖市的一位私營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。2008年他在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上賺了第一桶金之后，2012年再次入市，數(shù)億資金傾囊投入，當(dāng)時(shí)火爆的樓市讓他很快又嘗到了一絲甜頭。

李朝斌：你想想，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天還回籠了一個(gè)億的資金，那個(gè)時(shí)候一天可以賣(mài)七八十套房子，而且平均價(jià)都是上萬(wàn)。

李朝斌沒(méi)想到也不愿意相信的是，這個(gè)“最頂峰”竟然是樓市的拐點(diǎn)。

李朝斌沒(méi)想到也不愿意相信的是，這個(gè)“最頂峰”竟然是樓市的拐點(diǎn)。在最后的狂歡過(guò)后，房地產(chǎn)的“寒冬”轉(zhuǎn)瞬之間就來(lái)到眼前。

李朝斌：根本讓你措手不及，然后再來(lái)去找原因找不到，就是沒(méi)人來(lái)買(mǎi)了，就是這么一個(gè)情況。

入市前李朝斌自恃資金雄厚，三個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期投入全部是公司的自有資金，原以為樓市短暫降溫之后會(huì)迅速恢復(fù)，然而現(xiàn)實(shí)卻是，寒冬遠(yuǎn)比想象的要漫長(zhǎng)得多。

李朝斌：我們一直期望2015年會(huì)好一點(diǎn)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)2015年比2014年還冷。

“典金尚成”是李朝斌開(kāi)發(fā)的位于龍巖市的中心城區(qū)的商住地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。有商品住房166套，商業(yè)面積2萬(wàn)多平米。除了開(kāi)盤(pán)時(shí)的短暫風(fēng)光，這兩年間，這個(gè)樓盤(pán)的銷售一直在承受著市場(chǎng)的冰冷。

李朝斌：目前的庫(kù)存量，就是住宅還有四十幾套，車位還有將近150到160個(gè)車位，商業(yè)部分是1平方米沒(méi)有賣(mài)，這庫(kù)存量是相當(dāng)大的。

由于前期資金投入大，遭遇銷售緩慢甚至零銷售的李朝斌，深深陷入了資金鏈斷裂的困局當(dāng)中。

由于前期資金投入大，遭遇銷售不佳的李朝斌，深陷資金鏈斷裂的困局當(dāng)中。

李朝斌告訴記者，目前樓盤(pán)的工程已經(jīng)完成了90%，卻還有一個(gè)兩千萬(wàn)的資金缺口，公司已經(jīng)彈盡糧絕，如果不銷售庫(kù)存的商品房，公司就拿不出錢(qián)來(lái)填補(bǔ)這個(gè)資金缺口。沒(méi)有錢(qián)，工地的施工也只能處于半停滯的尷尬狀態(tài)。

資金鏈斷裂，工地的施工處于半停滯的尷尬狀態(tài)。

李朝斌心急如焚，兩千萬(wàn)幾乎成為壓倒他的最后一根稻草。庫(kù)存嚴(yán)重，工程停滯，“典金尚成”不能如約交房，再加上大幅度降價(jià)銷售，招致業(yè)主群體的抗議，他還一度上了當(dāng)?shù)?ldquo;無(wú)良開(kāi)發(fā)商”的黑名單。

工程停滯，不能如約交房，李朝斌一度上了當(dāng)?shù)?ldquo;無(wú)良開(kāi)發(fā)商”的黑名單。

記者了解到，在龍巖，像李朝斌這樣遭遇的私營(yíng)開(kāi)發(fā)商并不是個(gè)案。這棟龍巖市著名的世紀(jì)天成購(gòu)物中心，這個(gè)項(xiàng)目的投資人因?yàn)橘Y金鏈斷裂跑路的消息在2014年曾經(jīng)轟動(dòng)福建省。私人資本遭遇困境，那么國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銷售情況會(huì)不會(huì)好一些呢？

龍巖聯(lián)美公司是福建本地一家大型國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。記者走進(jìn)位于龍巖市東三板塊的“美倫東錦緣”的售樓中心，偌大的售樓中心顯得比較冷清。美倫東錦緣四期共有3876套商品住房，目前正在銷售的是一期共898套房源。

龍巖聯(lián)美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)劉勝：我們是周末的時(shí)候成交會(huì)多一點(diǎn)，平時(shí)的話，有的時(shí)候兩三套，有的時(shí)候甚至也沒(méi)有成交。

偌大的售樓中心顯得比較冷清，現(xiàn)在的成交量比前幾個(gè)月明顯有下降很多。

劉勝2000年開(kāi)始從事房地產(chǎn)業(yè)，見(jiàn)證了龍巖市房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的歷史，2012年、2013年間火爆競(jìng)拍拿地的場(chǎng)面他還記憶猶新。

劉勝：當(dāng)時(shí)一二線城市確實(shí)地價(jià)也是太高了，所以他們認(rèn)為來(lái)三四線城市拿地，比較集中拿地。大概2015年，這個(gè)供過(guò)于求的現(xiàn)象就表現(xiàn)出來(lái)了。

然而，2014年龍巖市房地產(chǎn)業(yè)遇冷，似乎是一夜之間，房子賣(mài)不動(dòng)了，房?jī)r(jià)隨即急轉(zhuǎn)直下，甚至在整個(gè)福建省都引起了不小的轟動(dòng)。

劉勝：龍巖有四個(gè)樓盤(pán)，很典型的樓盤(pán)，先后不間斷大幅度降價(jià)。導(dǎo)致了市場(chǎng)在整個(gè)福建省，是引起了不少的轟動(dòng)。

記者：降價(jià)幅度有多大？

劉勝：平均降了1500元每平方（米）。

美倫東錦緣一期當(dāng)時(shí)計(jì)劃2014年5月開(kāi)盤(pán)，因?yàn)闃鞘泄?yīng)量大增，房?jī)r(jià)斷崖式下跌，公司只好推遲到2015年1月開(kāi)盤(pán)。開(kāi)盤(pán)的價(jià)格比預(yù)期整整下跌了1300元。

劉勝：庫(kù)存的量，最新統(tǒng)計(jì)是將近150萬(wàn)（平方米），我說(shuō)的是顯性庫(kù)存，就是已經(jīng)取得預(yù)售證，還沒(méi)有售完的。因?yàn)槿绻请[性庫(kù)存就是已經(jīng)拍地，取得土地還沒(méi)有上市預(yù)售的，這一塊的量大概有150萬(wàn)（平方米），顯性庫(kù)存加隱性庫(kù)存大概有300萬(wàn)（平方米）。這個(gè)龍巖的庫(kù)存量是相當(dāng)大的，大概是折合3萬(wàn)多套，如果按照去化速度來(lái)講的話，也要三年，36個(gè)月以上才可以賣(mài)得完。

最新統(tǒng)計(jì)結(jié)果，顯性庫(kù)存將近150萬(wàn)（平方米），隱性庫(kù)存大概有150萬(wàn)（平方米）。

今年美倫東錦苑的銷售不錯(cuò)，躋入了龍巖銷售排名前十名。但是劉勝也告訴記者，2015年商品住房的銷售好于往年，都是開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”，吸引了一批剛需消費(fèi)者提前購(gòu)房，也透支了2016年的銷售量。

劉勝：2015年截止到11月底的目前的商品住宅的銷量已經(jīng)達(dá)到了130多萬(wàn)（平方米），前三年的話，是平均每年是100萬(wàn)（平方米），也就是說(shuō)這30萬(wàn)（平方米）是透支2016年的。預(yù)計(jì)的話，2016年的正常情況下大概平均的銷量大概是70萬(wàn)（平方米）左右。

一邊是企業(yè)壓低價(jià)格去庫(kù)存，另一邊前幾年多拿的地塊又轉(zhuǎn)化成新的房源增加了庫(kù)存。

龍巖聯(lián)美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理余建飛：實(shí)際上庫(kù)存回頭一看，發(fā)現(xiàn)就像那個(gè)沙漏一樣的，一邊在漏，一邊在加，后面發(fā)現(xiàn)今年庫(kù)存量比去年還要大。

一邊是企業(yè)壓低價(jià)格去庫(kù)存，另一邊前幾年多拿的地塊又轉(zhuǎn)化成新的房源增加了庫(kù)存。

2016年對(duì)于余建飛和劉勝來(lái)說(shuō)，也并不輕松。2015年美倫東錦緣第一期開(kāi)盤(pán)的898套房源目前已經(jīng)銷售600套，庫(kù)存約300套。2016年第二期的5棟樓也要在年內(nèi)相繼推出。而公司在龍巖市的最大商品住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“美倫生態(tài)城”也將在2016年下半年逐步推出，“美倫生態(tài)城”是5倍于“美倫東錦緣”的超大樓盤(pán)，會(huì)新增房源17000套左右。

從“守株待兔”到主動(dòng)出擊，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變銷售模式促銷量。

周一上午一大早，李朝斌就驅(qū)車趕到龍巖市永定區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，公司開(kāi)發(fā)的“典金名城”項(xiàng)目就在永定區(qū)中心的位置。今天李朝斌有一個(gè)重要任務(wù)，就是和當(dāng)?shù)刎?fù)責(zé)拆遷工作的村支書(shū)進(jìn)行會(huì)談。

李朝斌和當(dāng)?shù)刎?fù)責(zé)拆遷工作的村支書(shū)進(jìn)行會(huì)談。

龍巖市永定區(qū)高陂鎮(zhèn)平在村黨支部書(shū)記黃冬江：現(xiàn)在接下來(lái)拆遷也面臨1000多人。1000多人的話有200多戶。

典金名城樓盤(pán)2012年10月開(kāi)盤(pán)，一共有258套房子和5000平米的商鋪，開(kāi)盤(pán)至今，三年過(guò)去了，銷售了僅僅五分之一，庫(kù)存量大，資金回籠困難，使得工程進(jìn)度也很緩慢。為了促進(jìn)銷售，這次李朝斌把目光投向了當(dāng)?shù)氐牟疬w戶。

李朝斌：如果這200戶的人都能夠順利地入住典金名城，典金名城就變成平在典金名城，叫平在名城算了。干脆叫平在村也可以啊。

李朝斌在2012年房?jī)r(jià)最熱的時(shí)候拍下的地，樓面地價(jià)達(dá)到了每平方米1300元，他給我們算了一筆賬，地價(jià)加上建屋成本，再加上各種稅費(fèi)，典金名城的成本價(jià)都在每平方米3890元。為了盡快回籠資金，填補(bǔ)資金缺口，李朝斌打算虧本售賣(mài)，沒(méi)想到，村支書(shū)黃冬江的話卻像一盆冷水，讓他從頭涼到腳。

李朝斌：如果說(shuō)3300的這個(gè)價(jià)位在咱們村里面，像這個(gè)未來(lái)要買(mǎi)商品房的這個(gè)客戶他們會(huì)不會(huì)心動(dòng)這個(gè)價(jià)格？

黃冬江：不會(huì)心動(dòng)。因?yàn)楝F(xiàn)在的鋼筋水泥太便宜了，如果自己建的話三百塊一個(gè)平方米。

李朝斌：一個(gè)平方米自己建才三百塊？

黃冬江：差不多，現(xiàn)在三百塊。農(nóng)村人建房就是這樣。

其實(shí)從9月份起公司就按每平方米2888元的價(jià)格推出了10套特價(jià)房，這個(gè)價(jià)格低于了成本價(jià)1000多元，然而效果卻讓人大失所望。

龍巖市典金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷售主管林芳香：從9月份推出來(lái)的，我們總共只賣(mài)了七八套。

市場(chǎng)觀望情緒濃重，完全靠降低價(jià)格來(lái)吸引購(gòu)房者的策略，李朝斌覺(jué)得行不通了。今天與黃冬江書(shū)記的會(huì)談，也使李朝斌得到了一些啟發(fā)。

李朝斌：書(shū)記講得很好，就說(shuō)我們知道誰(shuí)要買(mǎi)房，我們直接就把這個(gè)產(chǎn)品送到你家，然后跟你進(jìn)行一些點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的對(duì)接。

黃冬江：先進(jìn)行宣傳，然后再帶他來(lái)觀摩觀看，這樣的銷售模式。

說(shuō)起新的銷售方式，剛才還是愁眉苦臉的李朝斌開(kāi)始興奮起來(lái)。

李朝斌：這次如果通過(guò)這種叫做點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的對(duì)接服務(wù)，我們期待看看能不能下一輪，能不能有進(jìn)步的銷售業(yè)績(jī)產(chǎn)生，真的很期待。

李朝斌還告訴記者，今年公司引進(jìn)了七千平米的一個(gè)大型新華都購(gòu)物中心，放在樓盤(pán)的地下一層。另外還引進(jìn)了一個(gè)中影夢(mèng)工廠的影院。

李朝斌告訴記者，這個(gè)舉措已經(jīng)起到了一定效果，自從引進(jìn)了新華都購(gòu)物中心之后，樓盤(pán)的銷售有了增長(zhǎng)。他相信配套設(shè)施的完善提升能夠刺激購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)欲望，提高銷量。

李朝斌發(fā)現(xiàn)配套設(shè)施的完善提升能夠刺激購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)欲望，提高銷量。

企業(yè)積極自救，政府出臺(tái)措施，龍巖樓市去庫(kù)存取得明顯成效。

面對(duì)冷清的市場(chǎng)，龍巖的開(kāi)發(fā)企業(yè)也在積極行動(dòng)，去尋找和發(fā)現(xiàn)提振需求的辦法。在這里，不同的理念，不同的策略，都有一個(gè)共同的目標(biāo)：擴(kuò)大銷售去庫(kù)存。

劉勝：里面有各種的娛樂(lè)、健身設(shè)施，甚至說(shuō)還有WiFi，無(wú)線WiFi社區(qū)。我們要提升居住的品質(zhì)。

余建飛告訴記者，在樓市銷售放緩之后，公司更加注重品牌的打造和宣傳，讓國(guó)有企業(yè)的概念深入人心。雖然庫(kù)存壓力巨大，但他還是對(duì)市場(chǎng)比較樂(lè)觀。余建飛認(rèn)為，龍巖市轄區(qū)280萬(wàn)人口，但是主城區(qū)不到60萬(wàn)人，如果把分布在鄉(xiāng)縣村的老百姓吸引到城里買(mǎi)房，將會(huì)給公司去庫(kù)存帶來(lái)很大的空間。

針對(duì)樓盤(pán)的客戶群主要是永定區(qū)客家人的特點(diǎn)，聯(lián)美公司還摸索開(kāi)發(fā)了以“老”帶“新”的銷售模式。

聯(lián)美公司摸索開(kāi)發(fā)了以“老”帶“新”的銷售模式，效果顯著。

余建飛：就是老客戶買(mǎi)了，介紹你的親戚朋友來(lái)，我們給你一些很實(shí)惠的，比如說(shuō)物業(yè)管理費(fèi)等等一些優(yōu)惠。

面對(duì)高庫(kù)存的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府在政策上的扶持和引導(dǎo)也是至關(guān)重要。在龍巖市的街頭，在一排排林立高樓中間，記者發(fā)現(xiàn)許多在建和在售的商品房上都打出了“拆遷優(yōu)惠”的大幅字樣，非常醒目。

龍巖電視臺(tái)房地產(chǎn)節(jié)目制片人蘇海燕：這是我們這兩年龍巖市政府，為了促進(jìn)刺激剛需消費(fèi)群體，出臺(tái)的一個(gè)舉措。例如說(shuō)，憑著拆遷購(gòu)房合同的話，可以享受開(kāi)發(fā)商讓利6個(gè)點(diǎn)，政府讓利9個(gè)點(diǎn)，整個(gè)房?jī)r(jià)打了八五折的這樣的概念，這個(gè)對(duì)拆遷戶來(lái)講這個(gè)力度是非常大的，對(duì)于促進(jìn)龍巖的商品房去庫(kù)存效果還是蠻明顯的。

政府非常鼓勵(lì)引導(dǎo)廣大的拆遷戶能夠爭(zhēng)取貨幣補(bǔ)償。

記者通過(guò)龍巖市住建局局長(zhǎng)也了解到，除了首套購(gòu)房稅費(fèi)減免和拆遷貨幣補(bǔ)貼等措施外，還大力鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。這些政策正在帶動(dòng)房地產(chǎn)剛性需求的釋放和改善性需求的增長(zhǎng)。

龍巖市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長(zhǎng)鄭洪：我們大力鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，我們?cè)诜艑捜霊魲l件，在推進(jìn)市民服務(wù)均等化這方面做了大量的工作。基本上我們現(xiàn)在龍巖中心城市買(mǎi)房子，他就可以落戶。還有一個(gè)就是農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房以后，他在農(nóng)村的房屋的所有權(quán)，集體土地的使用權(quán)，我們都保持不變，所以農(nóng)民就愿意進(jìn)城購(gòu)房。

2015年在一系列刺激政策下，老百姓購(gòu)房積極性比較高。

2015年在一系列刺激政策下，老百姓購(gòu)房積極性比較高，根據(jù)住建局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止到11月份，2015年龍巖市全市銷售商品房208.23萬(wàn)平方米，同比增加了40.7%，銷售商品住房184.96萬(wàn)平方米，同比增加了45.9%。與此同時(shí)，政府也減緩了對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資，1-11月龍巖市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資173.72億元，同比減少了7.6%。

在住房銷量增加的同時(shí)，政府也減緩了對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資。

半小時(shí)觀察：如何鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房？

這些數(shù)據(jù)，讓我們對(duì)龍巖的去庫(kù)存，有了一個(gè)更客觀的了解。應(yīng)該說(shuō)，這樣的速度與成效，是非常難得、來(lái)之不易的。從全國(guó)來(lái)看，在加快樓市去庫(kù)存的道路上，目前三四線城市已經(jīng)積極地行動(dòng)起來(lái)。以龍巖市為例，已經(jīng)在原來(lái)支持市民購(gòu)房的基礎(chǔ)上，又加大了對(duì)農(nóng)民和農(nóng)民工購(gòu)房的支持力度，讓這股新的消費(fèi)力量，能得到比較好的釋放。這既是去庫(kù)存的一個(gè)新思路，也是城鎮(zhèn)化建設(shè)的大勢(shì)所趨。日前，中共中央政治局會(huì)議分析研究2016年經(jīng)濟(jì)工作，指出要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。這也是中央在一個(gè)月內(nèi)第二次提到“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”，更加明確提出要通過(guò)加快農(nóng)民工市民化來(lái)擴(kuò)大需求。不過(guò)，農(nóng)民工市民化是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，這其中涉及到農(nóng)民工的購(gòu)買(mǎi)力問(wèn)題，區(qū)域選擇問(wèn)題，政策配套問(wèn)題，戶籍制度改革、計(jì)劃生育政策調(diào)整，以及與此關(guān)聯(lián)的農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)等一系列問(wèn)題，還需要多部門(mén)共同參與，進(jìn)行了系統(tǒng)解決。而這些問(wèn)題的化解，將最終助力化解商品房庫(kù)存，綜合實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化與社會(huì)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略目標(biāo)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。