一線城市土地市場(chǎng)持續(xù)升溫 地王頻現(xiàn)豪宅市場(chǎng)面臨壓力

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，北京土地市場(chǎng)共有103宗土地實(shí)現(xiàn)出讓?zhuān)啾热ツ隃p少38宗，建設(shè)用地和規(guī)劃建筑面積同比均大幅下滑，但土地出讓金卻創(chuàng)新高。實(shí)際上，今年以來(lái)標(biāo)桿房企大舉回歸一二線城市，地王頻現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士指出，伴隨著供應(yīng)減少，一二線重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)需求卻在日益增加，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。地王頻現(xiàn)將導(dǎo)致未來(lái)豪宅供應(yīng)增加，給豪宅市場(chǎng)帶來(lái)壓力。

北京土地收入創(chuàng)新高

在今年北京土地市場(chǎng)出讓的103宗土地中，建設(shè)用地面積合計(jì)654.35萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積1429.38萬(wàn)平方米，同比分別減少30%、14%，這一土地成交量也創(chuàng)近8年新低。雖然成交量創(chuàng)階段性新低，但北京土地出讓金總額高達(dá)1934億元，同比增加17億元，再創(chuàng)歷史新高。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年和2014年北京土地出讓金總額分別為1822億元和1917億元。

不僅僅是北京，一二線城市土地市場(chǎng)近來(lái)升溫明顯。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，今年前11月，中國(guó)300個(gè)城市土地出讓金、土地成交面積相比去年都有不同程度下滑。不過(guò)，11月300個(gè)城市土地出讓金卻創(chuàng)年內(nèi)新高。尤其是一線城市及重點(diǎn)二線城市，升溫態(tài)勢(shì)更加明顯。數(shù)據(jù)顯示，2015年11月，一線四大城市成交地塊出讓金1062億元，環(huán)比上漲133%，同比上漲47%，單月首次突破千億元。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示：“北京去年的住宅土地出讓金收入規(guī)模約為1311億元，預(yù)計(jì)2015年將超過(guò)1400億元。其他不少一線、二線城市的土地市場(chǎng)也非?；馃幔芏喑鞘械耐恋厥杖攵紝?chuàng)近年來(lái)的新高。”

豪宅市場(chǎng)面臨壓力

“2015年樓市整體回暖，一些城市的豪宅、高價(jià)房銷(xiāo)售情況理想，開(kāi)發(fā)商一方面回?cái)n了部分資金，另一方面也提升了拿地信心。”此外，胡景暉指出：“一線品牌房企普遍回歸一線城市，而一線城市大都進(jìn)入城市開(kāi)發(fā)建設(shè)后期，優(yōu)質(zhì)地塊已經(jīng)不多，‘僧多肉少’使稀缺土地資源競(jìng)爭(zhēng)加劇，進(jìn)一步推高了地價(jià)。”

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示：“2016年北京豪宅產(chǎn)品遍地開(kāi)花已成定局，高端市場(chǎng)面臨供大于求。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，在非成熟豪宅區(qū)打造豪宅產(chǎn)品，要付出額外的成本進(jìn)行周邊配套的升級(jí)打造。即便在已有豪宅基礎(chǔ)的區(qū)域，由于拿地成本相比周邊項(xiàng)目高出一截，耗巨資打造出品質(zhì)項(xiàng)目，由于成本制約其競(jìng)爭(zhēng)力也存在一定短板。2016年對(duì)于房企來(lái)說(shuō)將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。”

胡景暉指出，2015年大量的高價(jià)地塊的供應(yīng)也意味著未來(lái)將有大量豪宅項(xiàng)目或準(zhǔn)豪宅項(xiàng)目入市，而目前市場(chǎng)上的主力購(gòu)房人群以改善型購(gòu)房需求為主，這部分購(gòu)房人群的需求主要以中低價(jià)位的緊湊戶型為主，與豪宅高價(jià)項(xiàng)目并不匹配。2016年高價(jià)地轉(zhuǎn)化出來(lái)的高價(jià)房供應(yīng)量較大，有效需求不多，豪宅市場(chǎng)將面臨較大的銷(xiāo)售壓力，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。“長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，不管是從地方財(cái)政還是控制房?jī)r(jià)的角度來(lái)講，還是要逐步擺脫土地財(cái)政的模式，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、金融創(chuàng)新和制度創(chuàng)新，避免高地價(jià)推高房?jī)r(jià)。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。