碧桂園預(yù)收款倍增 房企年報(bào)數(shù)據(jù)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”

截至3月21日，已有超過(guò)30家上市房企公布了年報(bào)。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，絕大部分上市房企都順勢(shì)而為，交出令人滿意的答卷。多家房企對(duì)2018年的展望都提到政府將繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，并大力推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)建設(shè)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將更趨激烈，整合加速，市場(chǎng)分化。各上市房企將根據(jù)自身實(shí)際情況，圍繞租購(gòu)并舉實(shí)施新的戰(zhàn)略布局。

銷售盡可能“趕早”

3月20日，碧桂園披露全年業(yè)績(jī)。2017年，碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷售額5508億元，增幅78.4%。截至2017年末，按目標(biāo)城市分類，一、二線和三、四線城市對(duì)公司合同銷售額的貢獻(xiàn)各占50%。報(bào)告期內(nèi)，碧桂園實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2269億元、毛利587.9億元，分別增長(zhǎng)48.2%、82.4%；毛利率企穩(wěn)回升，上升了4.8個(gè)百分點(diǎn)至25.9%；凈利潤(rùn)260.6億元，增長(zhǎng)126.3%。

受益于前期土地儲(chǔ)備充足、優(yōu)良的內(nèi)控管理及高周轉(zhuǎn)策略，碧桂園在高速發(fā)展的同時(shí)，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)強(qiáng)健。截至2017年底，碧桂園加權(quán)平均融資成本下降44個(gè)基點(diǎn)至5.22%，期末加權(quán)平均融資成本已連續(xù)5年下降，至歷史最低水平。碧桂園總裁莫斌表示，2018年公司不設(shè)合同銷售目標(biāo)，將根據(jù)市場(chǎng)情況推量，實(shí)現(xiàn)繼續(xù)增長(zhǎng)。

與不設(shè)銷售目標(biāo)的碧桂園不同，新城控股、旭輝控股集團(tuán)、富力地產(chǎn)均在年報(bào)中確定了今年的銷售目標(biāo)。新城控股力爭(zhēng)2018年合同銷售金額達(dá)到1800億元。旭輝控股集團(tuán)將2018年合同銷售額目標(biāo)定為1400億元，較2017年合同銷售額增長(zhǎng)約35%。富力地產(chǎn)將2018年協(xié)議銷售目標(biāo)定為不低于1300億元，較2017年全年合同銷售額增長(zhǎng)約60%。

進(jìn)入2018年以來(lái)，房企銷售勢(shì)頭不減。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)，1月至2月全國(guó)商品房銷售額為1.25萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.3%，增速提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。

克而瑞研究中心研究總監(jiān)楊科偉表示，監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在不少城市商品房新增供應(yīng)量在上升，因此當(dāng)前房企的銷售情況總體應(yīng)該還是不錯(cuò)的。有不愿具名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高管告訴記者，現(xiàn)在房企都希望盡可能趕早，加快銷售節(jié)奏。

龍頭房企優(yōu)勢(shì)顯著

預(yù)收賬款歷來(lái)是反映房企經(jīng)營(yíng)狀況的重要指標(biāo)之一。碧桂園年報(bào)顯示，2017年1月1日，公司預(yù)收客戶賬款為1924億元，而截至2017年12月31日，預(yù)收客戶賬款已達(dá)3880億元，較年初增長(zhǎng)101.66%。首創(chuàng)置業(yè)2017年末預(yù)收款項(xiàng)增長(zhǎng)78.15%，新城控股預(yù)收款項(xiàng)增長(zhǎng)70.35%，富力地產(chǎn)2017年出售物業(yè)已收按金的增速為48.67%，中糧地產(chǎn)預(yù)收款項(xiàng)增長(zhǎng)34.38%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)收賬款的大幅增加說(shuō)明產(chǎn)品供不應(yīng)求，從一個(gè)側(cè)面也反映出龍頭房企在品牌、拿地、開工、銷售等環(huán)節(jié)的強(qiáng)勢(shì)地位，是行業(yè)集中度提升的表現(xiàn)。

碧桂園凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流已連續(xù)兩年為正。公司2017年售樓回籠現(xiàn)金5003.3億元，回款率91%，扣除支付土地款、工程款等經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金支出后，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為240.8億元，延續(xù)2016年態(tài)勢(shì)，做到了經(jīng)營(yíng)效益和風(fēng)險(xiǎn)管控的平衡。

這一點(diǎn)也獲得機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。有研報(bào)預(yù)測(cè)，2017年至2019年，碧桂園的核心凈利潤(rùn)將分別增至223億元、333億元和469億元，反映出公司2016年至2018年合同銷售額的快速增長(zhǎng)。知名投行摩根士丹利發(fā)布的研報(bào)預(yù)測(cè)，碧桂園2017年至2019年的復(fù)合增長(zhǎng)率在60%左右，鑒于碧桂園的高周轉(zhuǎn)和市場(chǎng)整合能力，將目標(biāo)價(jià)調(diào)高56%，評(píng)級(jí)調(diào)升至優(yōu)于大市。

積極布局長(zhǎng)租業(yè)務(wù)

目前，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)正迎來(lái)前所未有的發(fā)展機(jī)遇，碧桂園、萬(wàn)科、旭輝控股集團(tuán)等房企都在積極布局這一領(lǐng)域。

碧桂園此前曾提出計(jì)劃3年發(fā)展100萬(wàn)套長(zhǎng)租公寓。公司在2017年年報(bào)中表示，在專注房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)之余，公司也在積極與主要金融機(jī)構(gòu)合作，發(fā)展長(zhǎng)租業(yè)務(wù)。報(bào)告期內(nèi)，公司正式成立長(zhǎng)租事業(yè)部，在北上廣深及武漢、廈門等一、二線城市籌備項(xiàng)目，在建房間數(shù)達(dá)2963間，已獲取項(xiàng)目的總房間數(shù)超過(guò)8000間，預(yù)計(jì)2018年內(nèi)實(shí)現(xiàn)多個(gè)城市、多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開業(yè)，保障供應(yīng)。

旭輝控股集團(tuán)則在年報(bào)中表示，公司的領(lǐng)寓公寓簽約（管理）的規(guī)模達(dá)到20000間，成為國(guó)內(nèi)增長(zhǎng)最快的長(zhǎng)租公寓營(yíng)運(yùn)商之一。首創(chuàng)置業(yè)表示，公司2018年將打造不動(dòng)產(chǎn)資管平臺(tái)，全面提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流與資產(chǎn)增值，聚焦京滬深寫字樓，并探索用集體土地發(fā)展長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。