房企還債高峰將至：部分或面臨4年來最大資金壓力

五限”政策、長(zhǎng)期實(shí)行租購(gòu)并舉，房企的融資格局也發(fā)生巨大變化，銀行信貸、信托、私募、信用債等常見的境內(nèi)融資全面收緊，高昂的海外融資因此成為房企紓解融資的重要渠道。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，去年全年，房企境外融資總額相比2016年大幅上漲176%，這一趨勢(shì)在今年還將持續(xù)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢發(fā)現(xiàn)，伴隨著2017年銷售創(chuàng)下新高，房企的負(fù)債總額和負(fù)債率也在不斷走高，繁榮之下，風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)。隨著2018年步入集中還款期，房企資金到期集中兌付壓力加大，部分中小房企將面臨資金鏈壓力。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，2018年將是房企4年資金壓力最大的一年。境內(nèi)融資空前艱難據(jù)中原研究中心統(tǒng)計(jì)，2017年全年房企境外融資總額達(dá)388.6億美元，同比2016年的140.6億美元大幅上漲176%。除恒大、碧桂園、綠地等大型龍頭房企之外，海外融資的主力是鑫苑置業(yè)、新湖控股、國(guó)瑞置業(yè)等部分中小型房企?？硕鹧芯恐赋觯?017年由于信貸逐步收緊，擴(kuò)張中的中型房企增加了海外發(fā)債，

TOP30-TOP50房企”境外發(fā)債占比從2016年的8%增長(zhǎng)到38%，

TOP10房企”的比例則縮減到36%。中原地產(chǎn)指出，雖然絕對(duì)值仍然不高，但境外融資需求量已在明顯上漲，重要性持續(xù)加強(qiáng)。據(jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)，去年12月，房企海外融資總額折合人民幣230.61億元，絕對(duì)值及占比已為9月以來占比最高的月份。2018年伊始，房企的海外融資腳步更加頻密。僅今年1月上旬，就已有泰禾、時(shí)代地產(chǎn)、龍湖、碧桂園、富力等房企密集發(fā)布海外融資計(jì)劃，總規(guī)模達(dá)42.5億美元。不過，海外發(fā)債的票面利率相對(duì)較高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年1-11月108家房企的境外發(fā)債平均融資成本達(dá)6.72%，與2016年全年相比增加1.34個(gè)百分點(diǎn)。其中，中國(guó)恒大、佳兆業(yè)發(fā)行的幾筆海外債券利率甚至超過9%。整體來看，2017年房企的融資成本相比2016年的平均4%均有非常明顯上行。招商證券分析師徐寒飛表示，盡管海外融資成本偏高，但出于維系資金鏈的考慮，房企

被迫”發(fā)債的格局料將維持，境外發(fā)債將會(huì)延續(xù)攀升態(tài)勢(shì)。高昂的海外融資受到青睞的背后，是境內(nèi)融資全面收緊。首先是傳統(tǒng)的銀行信貸。融360數(shù)據(jù)顯示，2017年，無論是商業(yè)銀行開發(fā)貸、個(gè)人按揭貸，還是消費(fèi)貸流入房地產(chǎn)，都受到嚴(yán)格限制，很多銀行在年中就停止了開發(fā)貸和個(gè)貸，貸款利率也不斷走高。房地產(chǎn)信托在2017年也是全年被嚴(yán)控。銀監(jiān)會(huì)近期下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范銀信類業(yè)務(wù)的通知》再次提及，商業(yè)銀行和信托公司開展銀信類業(yè)務(wù)，不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)等限制或禁止領(lǐng)域。北京一信托公司管理人士認(rèn)為，之前有些銀行走信托通道用股權(quán)、收益權(quán)甚至流貸方式為房企融資，就是違規(guī)業(yè)務(wù)，這種都要被禁止。此外，在監(jiān)管部門嚴(yán)控下，過去一年房企境內(nèi)發(fā)債幾乎取消。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2017年前11月房地產(chǎn)企業(yè)公司債融資總規(guī)模僅為422億元，較2016年全年大幅下降91%。國(guó)泰君安首席固定收益分析師覃漢預(yù)計(jì)，2018年地產(chǎn)信用債的發(fā)行弱勢(shì)格局還將延續(xù)，這會(huì)進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)企業(yè)的分化，甚至?xí)行┬》科罂赡艹霈F(xiàn)信用事件。上一頁(yè)12下一頁(yè)

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。