10月百城新房價(jià)格仍在探底，三四線城市持續(xù)承壓

10月的房地產(chǎn)市場(chǎng)，仍處于深度調(diào)整過程中。

據(jù)中指院1日公布的百城房價(jià)指數(shù)，2023年10月，全國100個(gè)城市新建商品住宅平均價(jià)格為16195元/平方米，環(huán)比上漲0.07%，漲幅較9月擴(kuò)大0.02個(gè)百分點(diǎn)。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，46個(gè)城市環(huán)比上漲，41城環(huán)比下跌，13城持平。

分析人士指出，10月新房價(jià)格環(huán)比上揚(yáng)，與市場(chǎng)供應(yīng)及成交結(jié)構(gòu)有關(guān)。

“從新房市場(chǎng)表現(xiàn)來看，房企10月推盤量有所下降，但受部分城市優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)效用影響，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比繼續(xù)上漲。”中指院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示。

同比來看，全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格未能止跌，但同比跌幅收窄至0.02%。分城市來看，10月一線及二線城市房價(jià)同比上漲，漲幅分別為0.37%和0.01%；三四線代表城市房價(jià)同比下跌0.6%，該梯隊(duì)內(nèi)近8成城市房價(jià)同比下跌。

“在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，除個(gè)別城市政策進(jìn)一步顯效外，多數(shù)城市市場(chǎng)仍有調(diào)整壓力。”陳文靜補(bǔ)充道。

另據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，從30個(gè)大中城市新房市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)來看，10月份較9月份下降了4.7%，樓市下行壓力進(jìn)一步增加。

“這意味著9、10兩個(gè)月的支持政策，沒有起到預(yù)期效果。政策層面的彈性空間已經(jīng)很小了，大部分城市已經(jīng)完全取消了限制性政策，僅剩幾個(gè)核心城市還有‘取消限購’、‘取消限價(jià)’等優(yōu)化空間。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)稱。

與新房市場(chǎng)相比，二手房市場(chǎng)面臨更大壓力，10月環(huán)比、同比價(jià)格均在下跌。

“重點(diǎn)城市二手房掛牌量持續(xù)增長，調(diào)控政策放松帶動(dòng)部分城市市場(chǎng)活躍度提升，二手房業(yè)主積極以價(jià)換量，百城二手住宅價(jià)格繼續(xù)承壓。”陳文靜表示。

數(shù)據(jù)顯示，10月全國百城二手住宅平均價(jià)格為15486元/平方米，環(huán)比下跌0.45%，跌幅較9月擴(kuò)大0.01個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)18個(gè)月環(huán)比下跌；同比跌幅擴(kuò)大至2.88%。

從漲跌城市個(gè)數(shù)看，2個(gè)城市環(huán)比上漲，98城環(huán)比下跌，二手房價(jià)環(huán)比下跌城市數(shù)量連續(xù)5個(gè)月超過90城。同比來看，全國百城二手住宅平均價(jià)格同比2.88%，跌幅較9月擴(kuò)大0.29個(gè)百分點(diǎn)。

分析人士認(rèn)為，雖然目前政策優(yōu)化力度有所加大，但市場(chǎng)恢復(fù)持續(xù)性略顯不足，未來核心一二線城市支持政策或?qū)⒗^續(xù)發(fā)力。

宋紅衛(wèi)指出，按目前樓市情況，通過加強(qiáng)銷售去化，可較為全面、充分化解房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

鑒于此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，接下來在支持需求端，未來有望繼續(xù)出臺(tái)扶持性政策。

“一方面，政府或針對(duì)一線及少數(shù)二線城市的限購、限價(jià)，進(jìn)一步優(yōu)化政策，有可能會(huì)逐步取消相關(guān)限制性措施。另一方面，則可能在一線城市具備一定熱度的情況下，開啟加杠桿的政策支持，預(yù)計(jì)屆時(shí)首套和二套房的首付比例會(huì)出現(xiàn)明顯下降。”宋紅衛(wèi)稱。

在陳文靜看來，接下來一線城市有望放松非核心區(qū)域限購、降低首付比例、下調(diào)房貸利率加點(diǎn)數(shù)以及優(yōu)化交易稅費(fèi)等，部分核心二線城市有望全面放松限制性政策。

“展望未來，隨著支持政策進(jìn)一步優(yōu)化，同時(shí)，若超大特大城市城中村改造能加速推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力預(yù)計(jì)能得到一定緩解。”陳文靜稱。

另值得一提的是，10月30日至31日的中央金融工作會(huì)議上，對(duì)房地產(chǎn)金融相關(guān)工作指明了新的發(fā)展方向。其中提到，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

宋紅衛(wèi)認(rèn)為，本次金融工作會(huì)議即提到了未來的房地產(chǎn)發(fā)展新模式，今年提出的城中村改造以及最近具有“二次房改”意義的14號(hào)文，很可能是新戰(zhàn)略中的重要一環(huán)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。