北京南城發(fā)展再遇新契機 樓市“暖南”有望出現(xiàn)

曾幾何時，北京城南地區(qū)是北京經(jīng)濟和社會發(fā)展相對的低地，如同一張白紙，很多空白需要填補，卻又充滿機遇。2009年城南行動計劃為北京城南的發(fā)展奠定了方向，千億級資金注入，讓城南逐漸成為北京經(jīng)濟發(fā)展的新增長點。

時值城南行動計劃的第5個年頭，也是該計劃第二階段的收官之年。為解析南城發(fā)展現(xiàn)狀及未來價值，本周，一場名為《暖南——南城發(fā)展層峰對話》在北京日報社舉辦。眾多專家學者及開發(fā)商代表匯集一堂，就城南發(fā)展的成果與前景展開討論。并一致認為，對于北京，無論是產(chǎn)業(yè)還是居住，未來最大的機遇將屬于城南，豐臺、大興、亦莊將大有可期。

吸引產(chǎn)業(yè)帶動新區(qū)崛起

國務院發(fā)展研究中心世界發(fā)展研究所研究員丁一凡

全球大城市發(fā)展、大的新區(qū)的崛起需要很多先決條件，包括政府支持、產(chǎn)業(yè)聚集、交通配套、社會服務等多項因素。

從全球大城市新區(qū)的發(fā)展來看，都有一個普遍經(jīng)驗，即政府的大力支持。北京過去存在各區(qū)域發(fā)展不均衡的問題，新機場建設是城南發(fā)展不可多得的機會，圍繞新機場產(chǎn)生的一系列活動，將使城南具有良好的支柱產(chǎn)業(yè)。

此外，新區(qū)的發(fā)展應注意吸引新的產(chǎn)業(yè)，特別是特色產(chǎn)業(yè)，而且產(chǎn)業(yè)需要集中才容易很快發(fā)展起來。比如，亦莊產(chǎn)業(yè)聚集，因此亦莊就是一個能夠帶動大興迅速崛起的引擎。

另外一方面，城市新區(qū)的發(fā)展，一個重要的因素取決于交通基礎設施是否能夠很快地完善和建立起來。很多城市的交通基礎設施都沒有領先于大型項目，所以出現(xiàn)項目已經(jīng)建好但冷冷清清的現(xiàn)象，因為去的途徑非常不方便，這是一個經(jīng)驗教訓。

還有一點，新城的建立成功與否還取決于社會服務設施是否能夠很快地建立起來。比如，現(xiàn)在的豐臺和大興已經(jīng)把大學分校、醫(yī)院等引入?yún)^(qū)域內，將一些最基本的社會基礎設施服務事先鋪墊好，在這個基礎上，人群就容易聚集，促使新城發(fā)展起來。

新機場帶動周邊50公里區(qū)域發(fā)展

中國科學院規(guī)劃資深專家、北京新機場選址協(xié)調小組顧問專家李秀果

機場對周邊半徑50公里地區(qū)的臨空產(chǎn)業(yè)、高端新城、房地產(chǎn)、GDP、就業(yè)、稅收都會帶來巨大的發(fā)展機會和促進。

以順義為例，處在中國臨空經(jīng)濟的前沿，順義的增長率始終在北京平均增長率之上，順義區(qū)GDP占北京市GDP的比重，從2001年4.12%增長到2004年的5.19%。

首都機場的空港區(qū)影響距離在10—15公里，在這個區(qū)域里千萬級別以上的跨國企業(yè)有800家，其中60余家是跨國公司，30家是世界500強企業(yè)，吸納了4.3萬人。

新機場的建設將把周圍的機場連到一起，形成一個網(wǎng)絡。這個網(wǎng)絡就包括首都機場、新機場、石家莊機場、天津機場、北戴河機場。第二，要把港口連上。第三，要和高鐵連上。這樣就形成海港、空港、高鐵的相互連接，成為一個交通的巨無霸。這在世界上也是首屈一指，意義十分重大。

這次要編制新的航空城，我認為，第一，要參照總結世界各大航空公司的優(yōu)點，結合京津冀特點，創(chuàng)建有新的特點的航空大都市。一定要有中國的特色特點，這是最最關鍵的。第二，就是要充分考慮北京將成為全國乃至世界的科研中心，天津成為中國北方的經(jīng)濟中心，河北將大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)升級的因素。另外，“一路一帶”國家戰(zhàn)略的實施，必然促使北京新機場乘客構成比例向高級商旅人士、高級科技人員傾斜，實現(xiàn)他們的需要，也是我們要考慮的動機之一。

城南是北京成為世界城市重要支點

清華規(guī)劃院城市發(fā)展策劃研究所的副所長彭劍波

城南應該是重新發(fā)現(xiàn)新的城南，城南以前不在大家的重點視線里?，F(xiàn)在的城南跟過去不一樣，未來城南跟現(xiàn)在更不一樣。所以我理解，在產(chǎn)居結合的模式下，包括新機場的帶動、亦莊的帶動，包括麗澤等功能區(qū)的發(fā)展，使得城南將來呈現(xiàn)一種新格局。對于城南的理解，既要立足于城南看城南，更要跳出城南看城南。

城南的發(fā)展與北京的城市戰(zhàn)略是緊密結合的。北京的職能將來會是在幾個方面，一是全球的商務中心；二是全球金融中心；三是外商直接投資的全球性中心；四是全球航空樞紐；五是全球性事件的產(chǎn)生地，包括申辦冬奧會等；六是全球精英人士集聚點。

在這樣的大戰(zhàn)略下，城南承擔了很多使命，也是北京成為世界城市的重要支點。包括新機場和亦莊開發(fā)區(qū)都是北京打造世界城市核心的功能和戰(zhàn)略承載區(qū)域。目前，從新城南的發(fā)展來看，在亦莊開發(fā)區(qū)、北京南站、新機場的三核驅動下，城南已經(jīng)出現(xiàn)新的格局。已經(jīng)由原來的簡單的借勢亦莊、借勢主城往外的梯度的擴張，走向了各個組團之間的融合。

城南將成疏導首都功能重地

北京房地產(chǎn)業(yè)秘書長秘書長陳志

大興原來是北京主要的產(chǎn)糧區(qū)。在過去其對于北京來說主要是保障一定糧食的供應。因此，在工業(yè)發(fā)展稍有有些滯后，而這一情況在京開路通車后才有所緩解。

但在新的發(fā)展歷史階段，也恰恰因為大興產(chǎn)業(yè)基礎是農業(yè)，土地資源相對其他區(qū)域而言要更具優(yōu)勢，因此自然也成為了未來要新城建設及城南發(fā)展規(guī)劃的主要落腳點。此外，隨著京津冀協(xié)同發(fā)展的大背景下，大興、亦莊擁有了巨大的擴張機會。其中，包括首都二機場、南中軸，各種各樣的市政路網(wǎng)，將會給大興帶來了更多的發(fā)展良機。

而在疏解非首都功能、人口背景下，北京還需要諸多的新城。為此，南部地區(qū)一定會起到承接疏解過程中非常重要的一個區(qū)域。這也是南部地區(qū)獨有優(yōu)勢所決定的。為此，在城南行動計劃的背景下，政府應該給予城南地區(qū)更多寬松、引導資金的引入，加產(chǎn)業(yè)、教育資源、醫(yī)療資源等基礎建設。

未來改善供給僅在城南

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉

近幾年，豐臺與大興已成為城南行動計劃的發(fā)力點，上述兩區(qū)GDP上漲速度已超過全市平均水平。GDP上漲必然有產(chǎn)業(yè)導入，增加該區(qū)域就業(yè)崗位，未來將有更多購房人涌入南城。

早在2009年前，北京地鐵共有的100個站點只有10個在南城。目前，全北京一共300個站點，其中南城已有100個左右。大興線、房山線、亦莊線、10號線、7號線、9號線、14號線，近年，北京地鐵新開通站點八成在南城。

從房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)來看，2010年前，北京市場成交其中六成在長安街以北。隨著城南的發(fā)展，特別是大興等區(qū)域的發(fā)展，這幾年北京樓市成交比例中，城南、城北基本持平，購房者對城南的認知隨著城北房價過高，逐漸主動被動的轉移到了城南。

另外，城南規(guī)劃逐一落地，更為房地產(chǎn)市場帶來諸多利好消息，諸如首都第二機場所帶來的大規(guī)模交通建設、以及麗澤金融商圈的建設，都將影響到區(qū)域房地產(chǎn)市場的未來走勢。以豐臺、大興、亦莊、大興為代表的南城，平均成交市場一直處于供需相對平穩(wěn)狀態(tài)。因此，無論對于改善型還是剛需型的購房人來說，穩(wěn)定的樓市，使得這一區(qū)域無論是生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)品選擇以及在售價格都具有其他區(qū)域所不具備的優(yōu)勢。

亦莊房價即將補漲

和裕地產(chǎn)營銷中心總經(jīng)理王騫

2010年，國家投入大筆資金對北京城南進行基礎設施建設，后來又追加了近千億的資金來打造綠化和基礎設施。以亦莊與大興為例，近年來道路網(wǎng)非常密集，很多區(qū)域沒有居民區(qū)，路也修得很寬，這也為新城更迅速、合理的發(fā)展奠定了基礎。

目前，北京東、北、西部均已發(fā)展飽和。其中，西部再發(fā)展進山，北部已經(jīng)過海淀進入昌平，東部已至河北燕郊，唯一有空間且大有作為的就是城南。隨著這幾年的建設，城南配套設施已基本成型，政府確實是規(guī)劃先行、修路先行，然后逐漸進行土地招拍掛。

截至目前，城南房地產(chǎn)市場仍是價格洼地，大部分地區(qū)房價沒有其他幾個方向地價貴。比如北五環(huán)的房屋均價在6萬以上，而亦莊實際成交價格在3.5萬左右，北邊房價比亦莊的房價高近一倍。

隨著區(qū)域的發(fā)展以及房地產(chǎn)市場的成熟，城南房價將進入新一輪的上升期。就像當今的股市一樣，大盤雖暴跌，仍有個別股票上漲。前期漲得太快的股票，遇到調整期下跌較快，平時漲得較慢的股票，即使遇到大盤調整下跌，仍有條不紊的往上漲，城南的房價就是跟股市相類似的典型的例子。

分階段改善將是市場主流

北京保利首開興泰置業(yè)有限公司總經(jīng)理童昕光

黃村北區(qū)、房山、生物醫(yī)藥基地、孫村，這是之前城南集中供應的板塊，這些區(qū)域基本在南五環(huán)、甚至南六環(huán)外，它們承接購房人剛需、首套置業(yè)需求。

但在前十年，城南房地產(chǎn)第一輪發(fā)展蓋了大部分是偏首置型的房子。

如今，隨著地價的上漲，居民居住品質的升高，這些十年前的購房人如今面臨房產(chǎn)改善升級。因此從未來的發(fā)展來看，城南房地產(chǎn)市場將主要承接改善型置業(yè)人群。其中，這部分置業(yè)群體最為需要的是中端改善產(chǎn)品，總價段在300—800萬元這一區(qū)間。而這類產(chǎn)品未來將在南四環(huán)與南五環(huán)之間的城南有一輪集中供應。

目前，在南四環(huán)與南五環(huán)之間已集中了包括首開保利、國奧、中冶、魯能等多家房企的改善型項目，其中，魯能地產(chǎn)在此拿地的樓面價也在6萬元/平方米，由此可見這個板塊未來的前景也是相當可觀。

而為了應對這類中端改善需求，各家房企均對產(chǎn)品進行調整。以熙悅誠郡項目為例，目前再推的104平方米三居戶型，三室兩廳一衛(wèi)的設計。戶型南北通透、格局方正，保證了居住的舒適度。N+1的創(chuàng)新設計，實現(xiàn)用三居的價錢買到四居的功能，方便購房人的各類需求。

豪宅的明天在豐臺，豪宅的后天在城南

保利地產(chǎn)營銷部項目經(jīng)理袁野

近年來，城南隨著房地產(chǎn)項目不斷深入的開發(fā)，購房人群也發(fā)生了變化。

從保利開發(fā)的茉莉公館、保利春天里，再加上現(xiàn)在合作的熙悅誠郡，這三個項目也針對三類完全不同的人群。

2011年，黃村北區(qū)在大興人看來大興的高端居住區(qū)，茉莉公館購房人最顯著的特征是大興當?shù)乜腿骸?012年，天宮院的保利春天里開盤時，由于地鐵4號線和京開高速的導入，客群迅速變成了整個4號線沿線的客群和京開高速沿線的客群，可以看到軌道交通的發(fā)展和城南的發(fā)展是這一時間段購房人所最看重的理由。

上周末，開盤售罄的熙悅誠郡項目，定位為人生第一套豪宅，主要客群來自于南二環(huán)、三環(huán)，方莊片區(qū)。購房人認可城南的區(qū)域，然后選擇來此升級置業(yè)。

城南的項目在短短幾年內，經(jīng)歷了從剛需、剛改到改善的產(chǎn)品升級。

最近，北京出讓的幾塊高價地均在城南，未來，會有大批改善型、豪宅產(chǎn)品涌現(xiàn)出來。城南也將告別過去的剛需時代，成為北京新的豪宅聚集地?？梢哉f，北京豪宅明天是在豐臺，后天肯定是在城南。

沈力男：城南產(chǎn)品線將更加豐富

泰禾集總裁助理、品牌總經(jīng)理

目前，北京東擴西進發(fā)展格局明顯，而城南區(qū)域有著巨大的發(fā)展引擎，即新機場的拉動。超大規(guī)模的新機場設計，將為城南區(qū)域帶來巨大的客流、物流和資金流。從世界城市發(fā)展經(jīng)驗來說，一個空港可以興起一個城市。雖然目前新機場建設還沒有具體呈現(xiàn)，但其龐大的規(guī)模未來必將產(chǎn)生強大的區(qū)域輻射力。

一直以來，城南樓市給人的印象多是以剛需客群和剛需住宅為主，隨著新城的崛起，新城內部消費需求也在發(fā)生變化。包括剛需、改善、豪宅類的產(chǎn)品都將會在城南出現(xiàn)。而且，從現(xiàn)在來看，已經(jīng)有不少改善型及豪宅項目扎根南城，并取得了不錯的市場美譽度。未來城南樓市的產(chǎn)品線將更加豐富，購房群體也將有所改變。

泰禾集團在大興的項目泰禾城市廣場，將打造LOFT公寓產(chǎn)品，延續(xù)泰禾LOFT明星產(chǎn)品泰禾1號街區(qū)的精髓，戶型設計相當合理舒適，60平方米的LOFT可打造成三居產(chǎn)品，使用率大大提高。同時，還會在家居智能化方面進行提升。泰禾城市廣場還將打造與地鐵接駁的5萬平方米商街。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。