開(kāi)發(fā)商年底保業(yè)績(jī)“扛價(jià)難”

“9·30”房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控過(guò)去整整一年，樓市調(diào)控的步伐并沒(méi)有停止，日前全國(guó)樓市又有8個(gè)城市加入或加碼調(diào)控，10月9日，三亞也加入調(diào)控升級(jí)行業(yè)。樓市進(jìn)入深度調(diào)整階段，隨之而來(lái)的是，開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)難免受到波及，此前調(diào)高年度業(yè)績(jī)的開(kāi)發(fā)商也許并未預(yù)料到政策如此持久深入，對(duì)于一些企業(yè)而言，要么如寒潮在即，要么逆水行舟。大潮退后，才知道誰(shuí)在“裸游”。

調(diào)控政策繼續(xù)加碼

這一年對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言絕對(duì)是不平凡的一年，從供給端發(fā)力，建立購(gòu)租并舉的多元供給體系，在一定程度上正在打破過(guò)去調(diào)控的周期性輪回。“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，這句樸素的大白話，正在不斷成為現(xiàn)實(shí)。

今年9月22日，西安、南寧、長(zhǎng)沙、南昌、貴陽(yáng)和重慶6個(gè)城市同時(shí)出臺(tái)調(diào)控政策，繼而石家莊、無(wú)錫等城市跟進(jìn)，這意味著調(diào)控的力度并沒(méi)有減弱，相反，房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)境并不允許短期政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市，調(diào)控壓力依然從緊。

數(shù)據(jù)顯示，截止到2017年9月30日，全國(guó)范圍內(nèi)已經(jīng)有近60個(gè)城市被納入調(diào)控范圍，126條限購(gòu)政策、166條限貸政策，15個(gè)城市對(duì)于二套房實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，其中北京、廊坊、杭州、南京、成都、廈門、保定等多個(gè)城市有4輪及以上的政策加碼。

以本輪調(diào)控政策最為密集的北京為例，調(diào)控呈現(xiàn)明顯的“從需求端到供給端，從短期調(diào)控到長(zhǎng)效機(jī)制”的演變路徑。具體表現(xiàn)從“限購(gòu)限貸限售”+“堵漏”抑制需求端熱度，再到落實(shí)供地計(jì)劃、推出“共有產(chǎn)權(quán)”等供給側(cè)政策；從短期行政調(diào)控到構(gòu)建“購(gòu)租并舉”的長(zhǎng)效機(jī)制等。

后調(diào)控時(shí)代的變與不變

據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)分析，在調(diào)控政策影響下，樓市逐漸平穩(wěn)、冷靜，即使沒(méi)有調(diào)控政策的城市，大多購(gòu)房者持觀望態(tài)度，樓市整體趨向理性。市場(chǎng)呈現(xiàn)出短期購(gòu)房需求回落、租賃市場(chǎng)正在加速崛起、房貸成本有所上升、土地供應(yīng)制度改革四大變化。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)對(duì)北京商報(bào)記者表示，預(yù)計(jì)隨著后續(xù)更多政策加入，以及各級(jí)政府調(diào)控從嚴(yán)執(zhí)行、供應(yīng)端預(yù)售許可證的從嚴(yán)審批、部分投客退場(chǎng)，上半年全國(guó)核心一二線城市商品住宅市場(chǎng)的成交表現(xiàn)已經(jīng)“量跌”的趨勢(shì)在未來(lái)還會(huì)持續(xù)。但相對(duì)來(lái)說(shuō)，需求尤其是改善換房需求依然存在、人口繼續(xù)向城市圈集中、貨幣環(huán)境沒(méi)有根本變化、土地供應(yīng)依舊剛性這四點(diǎn)支持后市樓市向好的變化依然存在。

去年“9·30”調(diào)控以后，楊現(xiàn)領(lǐng)提出一線城市成交以“換房”為主的判斷。在楊現(xiàn)領(lǐng)看來(lái)，需求尤其是換房需求依然存在，是實(shí)打?qū)嵉母纳菩托枨?，換房也意味著供給和需求會(huì)發(fā)生同步變化。這對(duì)調(diào)控形成的挑戰(zhàn)就是，抑制需求的同時(shí)，供給也在減少，市場(chǎng)供需矛盾不會(huì)發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變。

分析人士表示，由此開(kāi)發(fā)商將調(diào)整姿勢(shì)，首先，上半年整體“量跌價(jià)穩(wěn)”的局面有望出現(xiàn)微妙變化，進(jìn)入下半年，沖刺年度銷售指標(biāo)、資金兌付等壓力下，開(kāi)發(fā)商很可能轉(zhuǎn)為“保量”，而消失很久的“以價(jià)換量”可能再現(xiàn)江湖。

房企擴(kuò)張沖動(dòng)與業(yè)績(jī)壓力

目前來(lái)看，開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市判斷也會(huì)出現(xiàn)分歧，一些企業(yè)開(kāi)始放緩拿地節(jié)奏。如恒大宣布實(shí)施土地儲(chǔ)備負(fù)增長(zhǎng)計(jì)劃；萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略繼續(xù)進(jìn)行到底，拋售了13個(gè)文旅城和77家酒店之后，萬(wàn)達(dá)就只剩下了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這個(gè)核心資產(chǎn)。但千億房企中，中海、華潤(rùn)、金地、綠城等沖擊第一陣容的企業(yè)則仍持積極拿地投資意愿。

對(duì)此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，企業(yè)規(guī)?；陌l(fā)揮慣性仍然驅(qū)動(dòng)房企繼續(xù)擴(kuò)張。區(qū)域化的房企急于全國(guó)化的市場(chǎng)布局，全國(guó)化的房企急于布局全球核心城市的戰(zhàn)略擴(kuò)張。一方面，在規(guī)?；瘮U(kuò)張過(guò)程中，市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)確實(shí)在向一部分優(yōu)質(zhì)品牌房企集中，另一方面，大部分房企在樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)的市場(chǎng)背景下仍然有規(guī)?；瘮U(kuò)張的沖動(dòng)。

但剛剛過(guò)去的黃金周多地樓市新房成交慘淡。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，國(guó)慶黃金周期間，熱點(diǎn)城市樓市出現(xiàn)下調(diào)現(xiàn)象，其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市（其中部分城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)暫停無(wú)法統(tǒng)計(jì)）網(wǎng)簽大幅下調(diào)，平均跌幅達(dá)到了八成，成交量創(chuàng)2014年來(lái)最低。

同時(shí)，中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的19個(gè)重點(diǎn)城市中，日均成交面積同比去年下滑51.4%，其中，一線城市成交面積降幅高達(dá)七成，而三線城市成交面積也下滑超過(guò)五成。

一位不愿具名的分析人士表示，“金九銀十”之所以沒(méi)有迎來(lái)開(kāi)發(fā)商想要的結(jié)果，最大的原因是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有拿出誠(chéng)意，他們還在豪賭政策松綁，結(jié)果如意算盤被打翻。未來(lái)，開(kāi)發(fā)商不得不重新定位自己的目標(biāo)，調(diào)整自己的銷售方案，實(shí)打?qū)嵉亟祪r(jià)賣房，不能打著降價(jià)的幌子暗地里捆綁銷售，這樣才能帶來(lái)銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商的“錢袋子”也在面臨壓力。據(jù)近日同策研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，9月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)700.534億元，環(huán)比8月的621.98億元增加了12.63%。但房企境內(nèi)發(fā)行公司債渠道在繼續(xù)保持收緊，越來(lái)越多的房企開(kāi)辟多元化融資渠道。在張宏偉看來(lái)，雖然非傳統(tǒng)渠道能解決部分資金問(wèn)題，但是融資成本高?？梢钥吹?，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)行，限購(gòu)限貸之后，大多數(shù)房企仍然資金緊張，尤其是之前拿了不少高價(jià)地的企業(yè)，將在四季度面臨資金鏈壓力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。