廣鋼新城將成新豪宅板塊 首個(gè)樓盤價(jià)格成風(fēng)向標(biāo)

從珠江新城到白云新城，再到廣鋼新城，廣州中心居住版圖的規(guī)劃和落地總是成為關(guān)注焦點(diǎn)。被業(yè)內(nèi)稱為“廣州老城最后一塊居住新城”的廣鋼新城，目前已經(jīng)聚集了7家大型房地產(chǎn)企業(yè)，而他們旗下的項(xiàng)目不少更是背負(fù)著“地王”的名號(hào)。隨著這些項(xiàng)目的陸續(xù)亮相，廣鋼新城板塊的樓價(jià)成為大家所關(guān)注的話題。早從去年廣鋼板塊第一波土地出讓之后，就已經(jīng)有業(yè)內(nèi)專家指出，廣鋼新城的樓價(jià)從首盤開售起就可能直指4萬。記者從開發(fā)商處得知，8月8日廣州鋼新城的首盤中?；骋继?hào)將開放銷售中心。預(yù)計(jì)，隨后不久華發(fā)、金融街等大牌開發(fā)商的項(xiàng)目也將陸續(xù)現(xiàn)身市場(chǎng)，廣鋼新城樓市的大幕即將揭開。作為今年最熱門的板塊之一，廣鋼新城能否成就新一代的豪宅板塊，引人關(guān)注。

廣鋼首盤亮相為板塊定調(diào)

面粉貴，面包必然更貴

“廣鋼新城從賣地開始就已經(jīng)注定了其身價(jià)不菲。”作為廣州老城區(qū)被著重推出的“新城”，即便是帶著三舊改造的身影，即便是目前還沒有一個(gè)項(xiàng)目推出市場(chǎng)，但其身價(jià)似乎已經(jīng)早早被業(yè)界所認(rèn)可。從賣地開始，“面粉”的價(jià)格已經(jīng)決定了這一區(qū)域的“面包”價(jià)值。

2014年2月21日，廣州國(guó)土房管局以“定地價(jià)、競(jìng)配建”的方式出讓廣鋼新城首批5宗土地，引來多家本地龍頭房企與外地過江龍搶奪。出讓的5宗地塊總用地面積28萬平方米，總建筑面積120萬平方米，單日賣地收入155億，總競(jìng)配建面積為386400平方米。

在首次廣鋼新城的土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，中海地產(chǎn)成為大贏家，力壓各大房企，奪下5宗地中的3宗，另外，珠海華發(fā)與北京金融街控股各奪下一地。按3000元/平方米的建安成本算，當(dāng)日競(jìng)出的最高樓面地價(jià)也已經(jīng)達(dá)23546元/平方米，超越2013年7月8日萬科創(chuàng)造的荔灣珠江隧道口19638元/平方米的紀(jì)錄，成為荔灣新地王。而按照華發(fā)在拿地后的分析，3000元/平方米的建安成本還沒有加上拆遷成本，如果加上拆遷成本，地價(jià)將更高。

而廣鋼新城的第二波推地是在去年的9月29日，廣鋼新城當(dāng)日推出6宗地，賣地所得122億。其中，保利（海合和恒利聯(lián)合體）拿下兩宗地成為最大贏家，過江龍金融街、方興、北大資源等均有斬獲。此外，中海和深振業(yè)也各奪得了一塊地。

廣鋼第二波推出的6宗地拍出的最高均價(jià)為深振業(yè)奪得的荔灣區(qū)芳村大道南以西，鶴洞路以南AF040131地塊，成交價(jià)位20.3億，折合樓面地價(jià)18255元/平方米。

樓價(jià)或“高開低走”

在廣鋼新城去年賣地的時(shí)候，保利廣東董事長(zhǎng)余英在微博中提出：“正在拍賣的廣鋼新城用地，樓面地價(jià)已經(jīng)超過23000元/平方米啦！預(yù)計(jì)2014年底、2015年廣鋼新城的房?jī)r(jià)將達(dá)40000－50000元/平方米。”可以說，從一開始，業(yè)內(nèi)的專家對(duì)于這一區(qū)域的價(jià)格定位就比較高。即便是一盤未出，但已經(jīng)和白云新城看齊，甚至直追珠江新城。但盡管如此，廣鋼新城板塊新樓盤的價(jià)格卻有可能會(huì)上演“高開低走”的戲碼。

而在今年，廣鋼新城的項(xiàng)目即將迎來推貨節(jié)點(diǎn)，業(yè)內(nèi)對(duì)于價(jià)格的預(yù)期仍然頗高。作為第一個(gè)推出的項(xiàng)目，對(duì)于定價(jià)，中海花灣壹號(hào)的負(fù)責(zé)人仍然守口如瓶。但中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜告訴記者，按照他的分析，“中?；骋继?hào)是第一個(gè)推出的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)價(jià)格是40000元/平方米以上，可能在40000－50000元/平方米這個(gè)區(qū)間。”

而與之相比，廣州的另外兩大新城當(dāng)中，珠江新城住宅開發(fā)早已進(jìn)入尾聲，僅有個(gè)別項(xiàng)目在售，房?jī)r(jià)的起步價(jià)已經(jīng)是5萬以上，江景豪宅的單價(jià)達(dá)到8萬－10萬。而白云新城近5年來住宅開發(fā)較為緩慢，新開發(fā)樓盤僅有中海云麓公館等3個(gè)項(xiàng)目，在售均價(jià)40000－45000元/平方米?？梢钥闯?，按照市場(chǎng)預(yù)期，廣鋼新城的房?jī)r(jià)將不低于白云新城，未來向珠江新城靠攏。

值得關(guān)注的是，廣鋼新城如今的業(yè)內(nèi)吹風(fēng)的單價(jià)在4萬以上，其中關(guān)鍵的原因是“地價(jià)”。然而，在廣鋼新城的兩次大規(guī)模的推地當(dāng)中，在價(jià)格上卻出現(xiàn)了“高開低走”的現(xiàn)象。在去年2月，第一批廣鋼新城的樓面均價(jià)是在19093元/平方米－23546元/平方米，而在去年9月的第二批土地出讓的樓面成交均價(jià)卻降到了14000元/平方米－18255元/平方米。也就是說，第二次推地的價(jià)格比第一次要低近5000元/平方米左右。“這樣的價(jià)格差可能使得廣鋼新城的項(xiàng)目?jī)r(jià)格會(huì)出現(xiàn)較大的波動(dòng)，在產(chǎn)品定位上也可能出現(xiàn)分化。”

4萬的“廣鋼新城”值得買嗎？

目前不管是開發(fā)商還是政府對(duì)于廣鋼新城都充滿了期待，2014年僅開發(fā)商一次性投入的地價(jià)就達(dá)到近300億，如此密集的資金投入將極大地加快廣鋼新城的發(fā)展速度。按照廣鋼新城的開發(fā)計(jì)劃，2年內(nèi)整體投入1000億，很快將達(dá)到珠江新城同等量級(jí)。

但與開發(fā)商的熱情相比，在市場(chǎng)買方的反應(yīng)會(huì)如何卻是最關(guān)鍵的問題。記者了解到，如今已經(jīng)進(jìn)駐廣鋼新城的開發(fā)商就有7家，他們旗下的項(xiàng)目在今年一直處于開工狀態(tài)。近日記者走訪了廣鋼新城目前在建的中海、金融街、華發(fā)等開發(fā)商旗下的項(xiàng)目?，F(xiàn)時(shí)除了中海的首個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)命名為“中?；骋继?hào)”之外，其他的項(xiàng)目都仍然未公布名號(hào)。這些項(xiàng)目如今都處于建設(shè)狀態(tài)，部分住宅樓已經(jīng)建至十層左右。按照建設(shè)周期，首批拿地的房企，其第一波推貨將集中在今年下半年或者明年上半年。而作為首個(gè)亮相的中海花灣壹號(hào)在8月就要接受市場(chǎng)的考驗(yàn)。價(jià)格預(yù)期超過40000元/平方米的“廣鋼新城”是否物有所值成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

“如果單價(jià)賣4萬，那肯定就是豪宅了！”記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，由于還沒有新盤推出，前來關(guān)注這一區(qū)域的買家并不多，但周邊社區(qū)的二手住宅價(jià)格普遍在15000元－18000元/平方米之間，觀鶴小區(qū)的業(yè)主陳小姐告訴記者，“現(xiàn)在已經(jīng)很少有二手房放賣，都在等著廣鋼新城的樓盤推出，這一帶的二手價(jià)格肯定會(huì)被帶起來。”而對(duì)于是否會(huì)在廣鋼新城內(nèi)購(gòu)買新房，她就表示，“單價(jià)3萬元左右還可以接受，如果超過4萬/平方米，實(shí)在太高了。”

事實(shí)上，目前廣鋼新城各大項(xiàng)目的價(jià)格仍是未知數(shù)，而各大樓盤都有一個(gè)共同點(diǎn)，那便是“高”。記者了解到，目前規(guī)劃建設(shè)最高的為中?；骋继?hào)，該項(xiàng)目60層的高度刷新廣州最高住宅紀(jì)錄。而在第二波拿到地塊的深振業(yè)項(xiàng)目，高度達(dá)到25層，這個(gè)層數(shù)在其他區(qū)域的住宅項(xiàng)目中也算高個(gè)，但在廣鋼新城的住宅樓盤當(dāng)中已經(jīng)是最矮的一個(gè)。

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身背著各種光環(huán)的廣州廣鋼新城，即將在8月迎來首個(gè)新樓盤的銷售中心開放。記者從中海地產(chǎn)了解到，中?；骋继?hào)售樓部預(yù)計(jì)8月8日開放。

盡管銷售中心還沒開放，但中海花灣壹號(hào)在廣州設(shè)立了多個(gè)巡展點(diǎn)。記者在萬國(guó)廣場(chǎng)巡展點(diǎn)的現(xiàn)場(chǎng)了解到，中海花灣壹號(hào)住宅產(chǎn)品包括約80平方米兩房，90/95平方米小三房，110/120平方米大三房，140平方米四房、160平方米四房多種戶型，均帶國(guó)際品牌精裝修。項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人向記者介紹，“目前價(jià)格尚未確定，有意向的客戶可以憑身份證辦理優(yōu)惠登記卡，最高優(yōu)惠房款3萬元。” 南方日?qǐng)?bào)

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。