杭州土地新規(guī)后首次拍賣(mài) 開(kāi)發(fā)商投報(bào)自持達(dá)100%

杭州市土地新政進(jìn)入執(zhí)行層面。4月26日，杭州土地市場(chǎng)成交5宗地塊，競(jìng)得開(kāi)發(fā)商均必須現(xiàn)房銷(xiāo)售，并不同比例地持有項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)，最高自持比例達(dá)到100%。

其中，翠苑單元有兩幅地塊出讓。一幅分為商住屬性，經(jīng)過(guò)8輪報(bào)價(jià)、12輪自持比例投報(bào)，由中冶置業(yè)以20.59億元競(jìng)得，樓面價(jià)39571元/平方米，溢價(jià)率70%，需自持16%。另一幅屬商業(yè)、商務(wù)兼容社會(huì)停車(chē)場(chǎng)用地，經(jīng)過(guò)10輪競(jìng)價(jià)，最終被安和停車(chē)以1.97億元競(jìng)得，樓面價(jià)22503元/平，溢價(jià)率54%。

桃源單元地塊，土地屬性為住宅，起拍報(bào)價(jià)溢價(jià)率已達(dá)70%，樓面價(jià)19137元/平方米，現(xiàn)場(chǎng)直接開(kāi)始投報(bào)自持面積比例。經(jīng)過(guò)2輪自持面積競(jìng)報(bào)，最終被聯(lián)發(fā)集團(tuán)以9.53億元競(jìng)得，樓面價(jià)19137元/平方米，自持比例20%；

半山田園地塊，土地屬性為商業(yè)、商務(wù)用地，經(jīng)過(guò)1輪報(bào)價(jià)、33輪自持比例投報(bào)、8輪保障房投報(bào)，由招商地產(chǎn)以2.92億元總價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)9418元/平方米，溢價(jià)率70%。開(kāi)發(fā)商需自持100%、配建2500平保障用房。

三墩單元地塊，被龍湖地產(chǎn)以13.6億競(jìng)得，樓面價(jià)7500元/平方米，溢價(jià)率50%。

為了抑制樓市，杭州市在限購(gòu)限貸基礎(chǔ)上，連續(xù)圍繞土拍市場(chǎng)收縮政策。

3月24日晚間，針對(duì)高溢價(jià)土地，杭州市推出取消預(yù)售、限價(jià)、競(jìng)報(bào)自持比例、配建養(yǎng)老設(shè)施等措施：當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到50%時(shí)，地塊所建商品房屋須在取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后方可銷(xiāo)售；溢價(jià)率達(dá)到70%時(shí)鎖定限價(jià)，拍賣(mài)轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持比例；當(dāng)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人投報(bào)自持面積比例為100%時(shí)，轉(zhuǎn)入投報(bào)配建養(yǎng)老設(shè)施的程序。

4月24日，杭州國(guó)土局圍繞自持部分的發(fā)布規(guī)定：企業(yè)自持商品房屋應(yīng)全部用于對(duì)外租賃，不得銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓。企業(yè)持有年限與土地出讓年限一致，對(duì)外出租單次租期不得超過(guò)10年。市國(guó)土局在土地出讓合同中予以約定，并在不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)中注記“不得銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)讓”，各區(qū)房屋管理部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)企業(yè)自持商品房屋租賃行為進(jìn)行監(jiān)督和管理。

杭州市國(guó)土資源局也對(duì)后續(xù)地塊出讓掛牌期間開(kāi)發(fā)商報(bào)名、報(bào)價(jià)順序頒布新規(guī)：如有兩家或兩家以上競(jìng)買(mǎi)人已到達(dá)報(bào)名地點(diǎn)的，采取現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式確定報(bào)名、報(bào)價(jià)先后順序。

有杭州當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商告訴財(cái)新記者，現(xiàn)房銷(xiāo)售的條件加大了企業(yè)資金壓力，好在去年銷(xiāo)售狀況較好，目前企業(yè)手中“有錢(qián)無(wú)地”，補(bǔ)倉(cāng)是當(dāng)務(wù)之急。

關(guān)于如何化解自持難題，該開(kāi)發(fā)商表示：未來(lái)可以考慮資產(chǎn)證券化以及使用其他金融創(chuàng)新工具，但目前來(lái)看，政府主張收縮開(kāi)發(fā)商融資渠道只能“走一步看一步”。

一旦此后出讓的土地都改為現(xiàn)房銷(xiāo)售，杭州市場(chǎng)將在一段時(shí)間內(nèi)面臨新房斷檔壓力，存量房的調(diào)節(jié)功能尤為重要。

根據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，杭州市市區(qū)目前在售住宅為43354套，2017年前幾個(gè)月的月銷(xiāo)售套數(shù)為1.3萬(wàn)-1.5萬(wàn)套。從2016年7月起，杭州市區(qū)的去化周期就一直維持在6個(gè)月的合理去化周期線以下。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。