2015包頭樓市“狂想曲”

“理性回歸”是2014年中國(guó)樓市的關(guān)鍵詞，也是市場(chǎng)運(yùn)行的主線。

“理性回歸”是2014年中國(guó)樓市的關(guān)鍵詞，也是市場(chǎng)運(yùn)行的主線。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在經(jīng)歷了一系列的樓市調(diào)控之后，中國(guó)樓市告別了瘋狂的“黃金時(shí)代”，正逐步企穩(wěn)，走向“白銀時(shí)代”。我國(guó)樓市在艱難地跨過了2014年后，帶著各種希望、各種猜想進(jìn)入了2015年。而作為一個(gè)以剛需性購(gòu)房為主的城市，包頭樓市又將何去何從？紛繁復(fù)雜的市場(chǎng)現(xiàn)象下，諸多猜測(cè)給了2015年包頭樓市更多的想象空間。

【現(xiàn)象】利好政策多樓市現(xiàn)回暖

2014年底，隨著“930新政”、“央行降息”等一系列利好政策出臺(tái)，多地樓市出現(xiàn)回暖跡象。就目前的數(shù)據(jù)顯示，一、二線城市樓市將會(huì)處于平穩(wěn)狀態(tài)，成交量會(huì)出現(xiàn)低增長(zhǎng)，基本上維持在去年的水平上；三、四線城市去庫(kù)存仍然是房企的首要任務(wù)。

以包頭為例，據(jù)搜狐焦點(diǎn)地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息統(tǒng)計(jì)顯示，2014年12月包頭市商品房共成交2733套，較11月2226套的成交量相比環(huán)比上漲22.8%。總成交面積為322273.95平方米，環(huán)比11月235953.56平方米的成交面積上漲36.6%。業(yè)內(nèi)人士表示，成交量增加的原因主要是之前利好房地產(chǎn)市場(chǎng)的三大政策逐漸發(fā)酵，市民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心有所回升。尤其是12月商業(yè)地產(chǎn)成交量的大幅上升也預(yù)示了房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。

今年以來，截至2015年1月12日，包頭市商品房本月已成交1000余套。2015年年初我市樓市開局良好，延續(xù)了歷年元旦就上年翹尾的行情。各種托市政策的相繼落地也促使了商品房成交量上漲。據(jù)有關(guān)人士稱，我市的購(gòu)房者大多把購(gòu)房時(shí)機(jī)安排在淡季之前，因此，在錯(cuò)開了“金九銀十”的購(gòu)房高峰期后，他們很有可能在今年的3月份左右創(chuàng)造出一個(gè)購(gòu)房的小高潮。

【猜想】樓市什么樣兒有太多想象

NO.1限購(gòu)or取消限購(gòu)？

2014年9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布房貸新政，限貸開始松綁：不僅重申首套房利率折扣下限為7折，而且在二套房的認(rèn)定上提出，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

從2014年松綁限購(gòu)的41個(gè)城市的反應(yīng)來看，該政策對(duì)一部分城市的房屋成交量有明顯的提振作用。但2015年的市場(chǎng)環(huán)境和2014年有所不同，現(xiàn)在市場(chǎng)信心有所恢復(fù)、需求釋放、成交上升、房貸寬松，在這種情況下，松綁限購(gòu)將會(huì)產(chǎn)生錦上添花的效果，改善和投資需求會(huì)進(jìn)一步釋放，樓市成交將更加火熱。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策仍然以寬松為主已成為大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的一致看法。大多數(shù)人認(rèn)為，今年國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策變化不會(huì)太大，在貨幣政策方面預(yù)計(jì)將有一定程度的寬松，降息、降準(zhǔn)都有可能。

NO.2房?jī)r(jià)漲or跌？

對(duì)于國(guó)家是否出臺(tái)新的政策或是房地產(chǎn)開發(fā)商又在玩什么新花樣，其實(shí)老百姓并不太關(guān)心，他們關(guān)心的所有問題濃縮成一個(gè)就是：房?jī)r(jià)漲或是跌？作為百姓在街頭巷尾議論最多的熱點(diǎn)話題，有分析人士表示，“如果樓市的成交量繼續(xù)回升，那么房?jī)r(jià)就不會(huì)持續(xù)走低?！币虼耍鄶?shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，我市今年的房?jī)r(jià)將會(huì)保持平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)暴漲暴跌的情況，最有可能會(huì)出現(xiàn)的是微漲微跌的態(tài)勢(shì)。

房?jī)r(jià)變化的一大原因是受到市場(chǎng)供需關(guān)系的影響，對(duì)于二、三、四線城市來說，供求關(guān)系方面存在分化的情況。一些重點(diǎn)二、三線城市，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看需求較為旺盛，在庫(kù)存去化較好的情況下，此類城市市場(chǎng)逐步回歸平穩(wěn)，價(jià)格擺脫下行出現(xiàn)反彈是可以預(yù)期的；另一些供應(yīng)嚴(yán)重過剩的三、四線城市，在2015年仍然難以擺脫市場(chǎng)下行的通道，價(jià)格還將進(jìn)一步下探。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，從需求方面來看，2015年在調(diào)控回歸市場(chǎng)化、貨幣政策支持的背景下，我市消費(fèi)者購(gòu)房需求正有序釋放；從企業(yè)策略看，去年12月，房企繼續(xù)采取低價(jià)加推、以價(jià)換量策略。在2015年，至少前半年，消化庫(kù)存仍是市場(chǎng)主基調(diào)。

NO.3自住or投資？

每年年初的1月、2月都是房企前一年結(jié)算與下一年預(yù)算的節(jié)點(diǎn)，加之受到元旦、春節(jié)以及住宅市場(chǎng)需求動(dòng)力萎縮的影響，開發(fā)商的供應(yīng)意愿不足。元旦樓市開盤少新盤入市紛紛推遲，作為一個(gè)西部城市，我市的住宅市場(chǎng)需求動(dòng)力以剛需性購(gòu)房為主，單純作為投資型住房的相對(duì)較少。在目前情況下，由于年底沖量銷售透支了購(gòu)買力，且剛需性住宅的需求幾乎已經(jīng)得到滿足，而在樓市風(fēng)險(xiǎn)全面釋放階段，市場(chǎng)成交難度增加，住宅投資價(jià)值明顯下降，人們購(gòu)房預(yù)期更為謹(jǐn)慎。

專家建議消費(fèi)者，在年底這段傳統(tǒng)淡季，開發(fā)商通常會(huì)有一定的優(yōu)惠活動(dòng)，只要購(gòu)房者用心，就有可能抓住開發(fā)商年末促銷的尾巴，取得一個(gè)比較合適的價(jià)格。但在房源方面，開發(fā)商往往以處理尾盤居多，購(gòu)房者要多比較、多考慮，以期拿到性價(jià)比較高的特價(jià)房。

【政策】國(guó)家宏觀調(diào)控政府努力提振

從去年底到今年初，國(guó)家和市政府都出臺(tái)了一系列政策，對(duì)樓市進(jìn)行宏觀調(diào)控。這些政策對(duì)2015年樓市產(chǎn)生了不同的影響。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》

2014年12月22日，中國(guó)政府網(wǎng)全文公布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，并宣布該《條例》將從2015年3月1日起施行。根據(jù)《條例》，國(guó)土部將牽頭建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)，以確保國(guó)家、省、市、縣四級(jí)登記信息實(shí)時(shí)共享。從政策層面看，中央政策以“穩(wěn)”為主，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的正式出臺(tái)，意在完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，短期對(duì)市場(chǎng)影響有限；從需求方面來看，在調(diào)控回歸市場(chǎng)化、貨幣政策支持的背景下，購(gòu)房需求有序釋放；從供應(yīng)情況看，年末推盤高峰促使部分城市庫(kù)存仍處于較高水平。

《個(gè)人繳存者繳存住房公積金管理暫行規(guī)定》

為了進(jìn)一步擴(kuò)大包頭市住房公積金制度覆蓋面，針對(duì)包頭市個(gè)體工商戶、自由職業(yè)者較多的實(shí)際情況，市住房公積金管理中心制訂了《個(gè)人繳存者繳存住房公積金管理暫行規(guī)定》，個(gè)體工商戶、自由職業(yè)者被納入市住房公積金繳存范圍?！稌盒幸?guī)定》于2015年起開始實(shí)施，個(gè)人繳存公積金可享受同等公積金貸款。

凡具有包頭市戶籍，男性未滿55周歲，女性未滿50周歲，在包頭市領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶、自由職業(yè)者、進(jìn)城務(wù)工人員、與單位解除勞動(dòng)關(guān)系自謀職業(yè)的各類人員（統(tǒng)稱個(gè)人繳存者）可以繳存住房公積金。在新出臺(tái)的個(gè)人公積金繳存規(guī)定中，個(gè)人繳存公積金者享有與行政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位繳存職工相同的權(quán)利與義務(wù)。為了有效防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人繳存者在辦理住房公積金貸款后停止繳存住房公積金的，將對(duì)其剩余貸款本金改按當(dāng)期同檔次商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款基準(zhǔn)利率計(jì)息。此次，將個(gè)人繳存者納入包頭市住房公積金繳存范圍，開創(chuàng)了包頭市住房公積金繳存業(yè)務(wù)的新模式。

二手房交易必須實(shí)行網(wǎng)簽

從2015年1月1日起，在包頭市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理處已取得房屋所有權(quán)證的二手房進(jìn)行買賣的，當(dāng)事人必須通過市住房保障和房屋管理局“包頭二手房交易服務(wù)平臺(tái)”網(wǎng)上簽約系統(tǒng)簽訂《包頭市二手房買賣合同》，并委托市房地產(chǎn)置業(yè)擔(dān)保公司實(shí)施資金監(jiān)管，以保證買賣雙方的合法權(quán)益。

興麟、德邦系合同詐騙案在2014年掀起了軒然大波，也正因如此，政府開始更加注重對(duì)二手房市場(chǎng)的監(jiān)管，從資格考試，到人員備案都愈發(fā)的嚴(yán)格。使得整個(gè)程序更加規(guī)范化和專業(yè)化，加強(qiáng)對(duì)二手房公司資格的審查，力圖將最安全的房屋中介提供給廣大的購(gòu)房者。在這樣的市場(chǎng)監(jiān)管力度之下，我市的二手房市場(chǎng)愈發(fā)的正規(guī)化。

【回看】包頭房地產(chǎn)開發(fā)分為五個(gè)階段

近日，市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布報(bào)告，梳理了我市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程。報(bào)告顯示，1998年以來，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了五個(gè)發(fā)展階段。

●第一階段是1998年-2002年。我市印發(fā)了《包頭市人民政府關(guān)于包頭市直屬機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工住房貨幣化分配暫行辦法的通知》，明確了自1999年開始，市直機(jī)關(guān)、事業(yè)單位不再安排資金建設(shè)福利住房。同時(shí)期，新開工面積年均增幅約5.5%，5年間全市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成41.4億元。房?jī)r(jià)在941.8元/平方米。

●第二階段是2003年-2006年。2003年，央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（即“121號(hào)文”），首次提出房地產(chǎn)為“國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，極大地刺激了房地產(chǎn)的發(fā)展，項(xiàng)目新開工面積的年均增幅達(dá)26.9%，項(xiàng)目竣工面積的年均增幅在10.3%。房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，這期間，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)137.99億元，房屋施工面積1477.8萬平米，房?jī)r(jià)在1600元左右，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重8.3%。

●第三階段是2007年-2008年。2007年，由于金融危機(jī)的突然爆發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)驟然下行，房?jī)r(jià)下跌。這期間，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)221.45億元，房?jī)r(jià)在3148.1元/平方米。

●第四階段是2009年-2011年。2008年底，一系列旨在“救市”的調(diào)控政策出臺(tái)，居民購(gòu)買首套房最低首付比例調(diào)整為20%，貸款利率下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的7折。加之“4萬億”投資政策的刺激，到2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次回歸到旺盛增長(zhǎng)的局面，房?jī)r(jià)快速上漲，新開工面積的增幅則達(dá)13%，2010年4月，調(diào)控?fù)械摹靶聡?guó)十條”出臺(tái)，對(duì)外地戶籍人口和多套房購(gòu)房者的貸款發(fā)放給予限制。9月，“新國(guó)五條”出臺(tái)，將房貸首付比例調(diào)整到30%及以上，暫停三套房貸；2011年下半年，二套房的最低首付比例提升至60%，貸款利率調(diào)整至基準(zhǔn)利率的1.1倍。三年間，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)577.4億元，全市房地產(chǎn)銷售面積累計(jì)1898.4萬平方米，房屋價(jià)格4087元/平方米。

●第五階段是2012年至今。2012年，一些企業(yè)貸款困難，資金出現(xiàn)緊張，一些房地產(chǎn)企業(yè)持觀望態(tài)度，放緩樓盤上市的速度，竣工面積明顯減少。當(dāng)年，房地產(chǎn)開發(fā)投資158.6億元，同比下降32.3%，房屋施工面積1633.8萬平米，同比下降17.9%。我市將房交會(huì)延至年底，并將公積金貸款的最高額度由30萬元調(diào)至40萬元，公積金的擔(dān)保費(fèi)、評(píng)估費(fèi)減半收取，購(gòu)買首套房的居民契稅全免，購(gòu)買二套房的居民契稅收取一半。這些政策的出臺(tái)，部分恢復(fù)了房地產(chǎn)企業(yè)信心。2013年我市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資964.1億元

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。