綠地控股首份成績(jī)單：壓縮能源業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)身多元化

4月27日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道獨(dú)家獲取一份上市公司分析材料，其對(duì)綠地控股（簡(jiǎn)稱“綠地”）上市之后第一份年報(bào)有比較詳實(shí)的解剖。

在這首份成績(jī)單里，綠地的優(yōu)勢(shì)與短板都顯而易見(jiàn)。綠地強(qiáng)調(diào)了其剔除能源產(chǎn)業(yè)因素，其他產(chǎn)業(yè)營(yíng)收同比增長(zhǎng)9%。而最為投資者所關(guān)注的是，綠地2015年全年?duì)I業(yè)收入2073億元，同比降20.8%，這背后的主因是什么？剝離虧損業(yè)務(wù)之后，綠地還能持續(xù)增長(zhǎng)嗎？

而在克而瑞研究中心分析師傅一辰看來(lái)，自2015年8月上市以來(lái)，除了主業(yè)和多元化板塊的擴(kuò)張外，整個(gè)綠地集團(tuán)的運(yùn)營(yíng)管理也在不斷優(yōu)化。實(shí)際上，綠地的戰(zhàn)略調(diào)整，從其與年報(bào)同一天發(fā)布的2016年一季度業(yè)績(jī)也可見(jiàn)一斑。

盡管如此，仍然有機(jī)構(gòu)對(duì)其高負(fù)債率提出質(zhì)疑。

壓縮能源業(yè)務(wù)

根據(jù)年報(bào)披露，綠地2015年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2073億，同比負(fù)增長(zhǎng)21%，實(shí)現(xiàn)歸屬母公司的凈利潤(rùn)69億，同比增長(zhǎng)24%。

凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)，得益于綠地確立的大金融、大基建和大消費(fèi)三大多元化業(yè)務(wù)板塊發(fā)展。從2016年一季報(bào)中可得知，板塊中的汽車業(yè)務(wù)收入同比增幅為172%；金融是綠地發(fā)展最迅速的板塊，盡管占綠地2015年?duì)I收不到1%，但利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比卻達(dá)11%。

房地產(chǎn)為綠地貢獻(xiàn)了最多的營(yíng)收和核心凈利潤(rùn)，比如通過(guò)并表貴州建工，基建板塊的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)提升了70.1%，一季度收購(gòu)的江蘇省建還將繼續(xù)擴(kuò)大綠地的收入和利潤(rùn)規(guī)模。

剔除能源業(yè)務(wù)后，綠地其余業(yè)務(wù)營(yíng)收較2014年增長(zhǎng)9%。綠地投資者關(guān)系部相關(guān)人士透露，近年來(lái)，能源業(yè)務(wù)的行情逐年下滑，并且長(zhǎng)期來(lái)看存在產(chǎn)能落后的問(wèn)題，綠地已基本停止化工品貿(mào)易，保留部分穩(wěn)定和低風(fēng)險(xiǎn)的煤炭貿(mào)易，油品業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向發(fā)展零售業(yè)務(wù)和加油站開發(fā)為主，未來(lái)能源業(yè)務(wù)占比還將繼續(xù)減少。

綠地方面指出，大消費(fèi)板塊下的能源業(yè)務(wù)虧損，是造成營(yíng)收下滑的主要原因。其下屬能源業(yè)務(wù)的公司綠地云峰在2015年10月也剝離出綠地的業(yè)務(wù)范疇。而近期的云峰債違約事件更是將綠地牽連其中。對(duì)于事件會(huì)否影響綠地正在申請(qǐng)發(fā)行的公司債，綠地投資者關(guān)系相關(guān)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者解釋稱，公司正在配合證監(jiān)會(huì)走流程，一切正在推進(jìn)中。

對(duì)營(yíng)收下降，綠地還給出了另一個(gè)解釋：開發(fā)周期長(zhǎng)的超高層等商辦項(xiàng)目未進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期，以及主動(dòng)收縮了能源業(yè)務(wù)。

降低負(fù)債率

對(duì)于綠地上市之后交出的首份成績(jī)單，部分機(jī)構(gòu)認(rèn)為其收入和凈利潤(rùn)均低于市場(chǎng)預(yù)期，主要原因是退出能源業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)結(jié)算量不足導(dǎo)致收入低于預(yù)期，以及計(jì)提18.6億的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備拖累凈利潤(rùn)。再比如，2015年末凈資產(chǎn)負(fù)債率為272%，相比2015年三季度微降23％，仍遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，綠地降低負(fù)債率的任務(wù)仍很重。

于是綠地近期表現(xiàn)出積極拿地減少開工、出售酒店資產(chǎn)，以期達(dá)到降低負(fù)債率。2016年一季度，綠地拿地總金額161億（其中70億位于北京大興區(qū)），一個(gè)季度的拿地金額差不多占比2015年全年400多億的1/3。與拿地策略相反，今年一季度綠地新開工僅380萬(wàn)平方米，同比負(fù)增長(zhǎng)47%。有分析師指出，緊張的資金狀況使綠地在開工和拿地間只能二選一。

除了去庫(kù)存、降低開工面積，綠地還試圖在資產(chǎn)出售方面降低負(fù)債率。比如，酒店資產(chǎn)盈利能力低于房地產(chǎn)開發(fā)，周轉(zhuǎn)慢，綠地就在今年3月份與Amare公司合資成立資產(chǎn)管理公司，各占25%、75%股權(quán)，發(fā)起酒店業(yè)投資信托并于新加坡上市，計(jì)劃總募資210億收購(gòu)綠地下屬19家酒店資產(chǎn)。

戰(zhàn)略變身

綠地下一步轉(zhuǎn)型方向是從偏重開發(fā)到開發(fā)運(yùn)營(yíng)并重，從偏重國(guó)內(nèi)到全球開發(fā)的轉(zhuǎn)變。4月26日，綠地集團(tuán)旗下綠地香港與科威特戰(zhàn)略投資人全資控股的AlWaseet國(guó)際及其關(guān)聯(lián)方（“AWI”）簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。綠地將通過(guò)股權(quán)置換的方式獲得合作方紐約房地產(chǎn)項(xiàng)目約41%的股權(quán)，雙方還將共同籌建目標(biāo)規(guī)模為80億美元的房地產(chǎn)綜合基金，用于投資世界頂級(jí)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

綠地作出這樣的戰(zhàn)略選擇，也是情非得已。根據(jù)CRIC研究中心統(tǒng)計(jì)測(cè)算，截至2015年末，綠地在國(guó)內(nèi)的待售面積（可供出售與已預(yù)售面積之差）2130.9萬(wàn)平方米，待開發(fā)面積4208.4萬(wàn)平方米；海外待售及待開發(fā)面積259.4萬(wàn)平方米；合計(jì)土地儲(chǔ)備建筑面積約為6598.8萬(wàn)平方米。

2016年的戰(zhàn)略變身主要體現(xiàn)于資本運(yùn)作能力與國(guó)際業(yè)務(wù)板塊。資本運(yùn)作包括資產(chǎn)證券化、資產(chǎn)管理、投資控股等。輕資產(chǎn)化即上述酒店REITS，可帶來(lái)超過(guò)200億元現(xiàn)金。并且綠地旗下的商辦項(xiàng)目數(shù)量多，若能全部“變現(xiàn)”，對(duì)高速擴(kuò)張的綠地資金流動(dòng)性大有裨益。此外，PPP模式的基建項(xiàng)目簽約亦是受政府鼓勵(lì)的有益探索。

資產(chǎn)管理比如科威特王室戰(zhàn)略入股綠地香港，共同籌建規(guī)模80億美元的房地產(chǎn)綜合基金投資世界頂級(jí)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

綠地的投資控股，集團(tuán)層面，截至目前綠地已控股了貴州建工、江蘇省建、潤(rùn)東汽車和康橋集團(tuán)，并成為杭州工商信托和博大綠澤的第二大股東，有助做大資產(chǎn)規(guī)模，迅速取代能源業(yè)務(wù)成為新的重要收入來(lái)源。業(yè)務(wù)層面，綠地金控亦將對(duì)前景較好企業(yè)的財(cái)務(wù)投資作為重點(diǎn)之一，已入股了江蘇銀行、貴陽(yáng)銀行、徐州淮海銀行、新疆盛世信金股權(quán)投資、貴州友誼集團(tuán)等。

值得一提的是，在面對(duì)投資者時(shí)，綠地拋出了“對(duì)內(nèi)按資產(chǎn)負(fù)債率高低加強(qiáng)分類管理和控制、資產(chǎn)證券化等方式加快商辦類資產(chǎn)變現(xiàn)（自持物業(yè)價(jià)值重估）、市場(chǎng)化方式處置一批效益不好、占用資源較大的公司”的方案。

由此，今年綠地百億定增顯得尤為重要，預(yù)計(jì)年底前完成非公開發(fā)行。2016年綠地的融資力度很大，計(jì)劃中的就包括非公發(fā)行100億公司債、公開發(fā)行公司債200億、永續(xù)債50億、自貿(mào)區(qū)并購(gòu)貸款15.5億港幣、300億定增、大股東借款等。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。