68家上市房企存貨近1.4萬億元 同比上升14%

截至4月5日，滬深兩市已經(jīng)有68家上市房企公布2015年年報(bào)。《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，按照申銀萬國行業(yè)分類，68家上市房企存貨總計(jì)接近1.4萬億元，而2014年同期這68家房企的存貨總計(jì)為1.23萬億元，攀升了1700億元，同比漲幅為13.83%。

對(duì)此，有分析人士認(rèn)為，去年一、二線城市下半年去庫存情況較好，但多數(shù)三、四線城市的天大量庫存仍難以消化，尤其商業(yè)類庫存情況仍很嚴(yán)重。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，新增項(xiàng)目土地成本較高，高端樓盤銷售周期較長(zhǎng)，商業(yè)類項(xiàng)目消化速度較慢，企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度減慢，貨值有小幅增加，但整體來看，去存貨能力提高。

存貨小幅攀升

《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在上述68家上市房企中，6家房企存貨總量超過500億元，其中，萬科A、招商蛇口與華夏幸福3家上市公司存貨都超過了1000億元。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，截至2015年12月31日，萬科A存貨為3681億元，同比上升15%；招商蛇口存貨1213.8億元，同比上升20%。

嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，房企財(cái)務(wù)報(bào)表中的存貨指標(biāo)包括了住房庫存、土地儲(chǔ)備、開工建設(shè)項(xiàng)目等指標(biāo)，所以整個(gè)存貨規(guī)模會(huì)比實(shí)際上的待售住宅面積或金額要高。

不過，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從占比來看，住房庫存規(guī)模是其中較大的一項(xiàng)。目前68家房企存貨規(guī)模同比上漲，這說明去庫存的任務(wù)依然是比較艱巨的。尤其部分房企在三、四線城市的庫存面積相對(duì)較高，即使上市房企去年加大力度清理存貨，但市場(chǎng)接受程度有限，不少企業(yè)又不愿意甩賣割肉，因此銷售壓力仍舊不低，拖至今年，可能會(huì)有降價(jià)促銷的現(xiàn)象。

當(dāng)然，在此類房企中，部分房企去庫存的效果相對(duì)好，所以預(yù)計(jì)今年拿地規(guī)模會(huì)增加，節(jié)奏也會(huì)加快。當(dāng)然，也不排除一線城市房?jī)r(jià)飛漲后，部分上市房企會(huì)減慢項(xiàng)目開盤速度，捂盤惜售，少量放出房源，提高利潤(rùn)。

“原來的存貨價(jià)格都上漲了”。一位業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者直言，上漲的這部分存貨貨值非常高。此外，土地市場(chǎng)成交金額也在節(jié)節(jié)攀升。

此外，近年來，由于城鎮(zhèn)化建設(shè)的快速推進(jìn)，不少城市展開“造城”運(yùn)動(dòng)，與之相對(duì)的是，當(dāng)?shù)厝丝趨s大量外出務(wù)工，這些城市現(xiàn)房存貨較多，空置率較高。

庫存管理能力相對(duì)較弱

當(dāng)然，增加土地儲(chǔ)備是存貨增加較快的重要原因，但這其實(shí)是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)周期決定的，有合理性，一般企業(yè)現(xiàn)有土地儲(chǔ)備會(huì)滿足企業(yè)未來3年發(fā)展需求。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，部分房企積極拿地試圖進(jìn)入大房企的行列，也會(huì)使得土地儲(chǔ)備規(guī)模占比相對(duì)上升，尤其是一些中型房企，依然有積極拿地的動(dòng)作，這在存貨值上也會(huì)得到快速反映。

值得注意的是，庫存難以快速消化的背后，一方面加重了房企資金鏈的壓力，另一發(fā)面也侵蝕了開發(fā)商的利潤(rùn)空間。更重要的是，企業(yè)對(duì)存貨管理能力較弱。

在一次業(yè)內(nèi)人士探討庫存問題時(shí)，某上市房企營(yíng)銷人士向本報(bào)記者透露，公司是有庫存管理計(jì)劃的，比如剛需類項(xiàng)目必須三年內(nèi)清盤；高端豪宅雖因銷售周期較長(zhǎng)，但企業(yè)仍會(huì)把握窗口期靈活銷售。

此外，對(duì)于綜合體項(xiàng)目，企業(yè)不但在拿地之初就會(huì)控制地塊建筑規(guī)模、金融和住宅用地比例規(guī)劃，后期開發(fā)入市節(jié)奏也有嚴(yán)格要求，即使市場(chǎng)波動(dòng)很大，上市房企也會(huì)快速反應(yīng)，無論是調(diào)整價(jià)格，還是創(chuàng)新營(yíng)銷方式，都會(huì)加快項(xiàng)目去化速度和現(xiàn)金回流速度。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。