吳垠：化解樓市庫存需要全球視角

單純依靠國內(nèi)市場和政府補助的方式來消化住房市場庫存，目前看來面臨不小的困難?？梢越梃b美國的做法，以全球視角化解住房市場庫存過高的難題，在一些政策上作出突破：如，改變住房70年產(chǎn)權(quán)的期限制度，接軌國際住房市場的常規(guī)做法，延長到住房投資回報率絕對可以接受與信任的年份；放開外國資本進(jìn)入中國樓市的制度障礙，積極爭取國際資金消化中國的樓市庫存；政府補貼，以租待售，調(diào)整住房市場的功能性供求結(jié)構(gòu)，讓住房剛性需求者和房地產(chǎn)商各自的壓力得到緩慢釋放。

在中國推動房地產(chǎn)市場和住房制度改革的同時，美國也于2015年底推出了松綁外資投資美國樓市的政策。房地產(chǎn)市場關(guān)乎民生與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運行。在這樣一個特殊的時間段，中美兩國從不同角度推出的化解住房市場發(fā)展瓶頸的政策措施并非巧合。盡管兩國政策出發(fā)點不同，但確實有必要進(jìn)行一番剖析，以提出相應(yīng)之策。

新型城鎮(zhèn)化與住房市場供給側(cè)調(diào)整

新型城鎮(zhèn)化的一大目標(biāo)即是努力實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。如果按照戶均4-5人計算，那么這1億規(guī)模左右的農(nóng)村剩余勞動力將會產(chǎn)生超過2000萬套的城市住房需求；另外，每年農(nóng)民工的購房需求接近4.6億平方米，按照未來5年1億人城鎮(zhèn)化計算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購房（人均33.3平方米），未來5年總共會購買23.1億平方米。同時，考慮到三、四線城市離農(nóng)村的距離因素，那么，這總量超過2000萬套、人均超過30平方米的需求將主要覆蓋目前嚴(yán)重積壓于這些地區(qū)的存量及新增樓盤。毫無疑問，這個戰(zhàn)略調(diào)整如果得以實現(xiàn)，中國住房市場供給側(cè)的調(diào)整將取得巨大的成功。

但是，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口會不會率先選擇三、四線城市安家落戶，以化解城市住房供應(yīng)的庫存呢？理性告訴我們，不會。

第一，三、四線城市房地產(chǎn)市場的庫存之所以積壓嚴(yán)重，是因為這些樓盤所在地多數(shù)選擇在城郊結(jié)合部、農(nóng)地征用區(qū)域或者集中整理后通過增加掛鉤實現(xiàn)連片開發(fā)的宅基地或農(nóng)村建設(shè)用地等。這些地方缺乏城市化生活配套所需的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)以及就業(yè)機(jī)會，住進(jìn)樓房不等于實質(zhì)上的“身份”改變，更不意味著找到發(fā)展的機(jī)遇并致富，購房者很可能成為當(dāng)前樓市僵局的接盤者。

第二，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口缺乏足夠的資金和信用完成化解存量住房庫存。

第三，短期內(nèi)難以實現(xiàn)政府出臺大規(guī)模的補貼政策，并配套改善三、四線城市樓盤周邊的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)。舉例而言，一套80平方米的三、四線城市住房，按每平米5000元的均價計算，已經(jīng)達(dá)到40萬元人民幣的交易額，政府補貼如果達(dá)不到30%或以上的水平，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口很難找到購房的動力，但是每套補貼12萬元以上的政府財政資金，僅僅是2015年新增的400萬套住房而言，政府將支出4800億凈財政資金補貼。這還不算改善三、四線城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的巨額投入。從這個角度看，讓政府接盤樓市前些年過度發(fā)展的存量，既不可能，也違背了讓市場在資源配置中起決定性作用的改革宗旨。更何況，當(dāng)今三、四線城市積壓的房地產(chǎn)多是地方政府搞“土地財政”推動的，現(xiàn)在如果要拿預(yù)算內(nèi)財政資金來補償購房需求并且照此實施，等于說，今后地方政府繼續(xù)實施土地財政與無序的房地產(chǎn)開發(fā)行為，就有了中央的背書，更多的農(nóng)地將會被占用，中央政府也將背上極為沉重的財政包袱。

第四，新市民的資源、環(huán)境、生態(tài)、規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)需求已經(jīng)超過身份或制度的需求?，F(xiàn)階段，中小城市不斷復(fù)制大城市病的弊端讓去庫存面臨極大壓力。去年9月，中國社會科學(xué)院發(fā)布報告指出，中國287個地級市中，“亞健康”城市占9成以上。

放開外資進(jìn)入中國樓市的制度障礙

美國在同一時期展開的降低甚至取消外來資本在美國購買不動產(chǎn)的應(yīng)征稅，除了吸引養(yǎng)老基金這種成熟的投資基金外，對國際游資特別是來自中國市場的住房投資資金的吸引力無疑是巨大的。美國推出上述政策絕非偶然。美國近年來經(jīng)濟(jì)持續(xù)疲軟，在其低利率政策無法延續(xù)的情況下，繼續(xù)找到刺激點完成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，急需外來資金助力。

單純依靠國內(nèi)市場和政府補助的方式來消化住房市場庫存，目前看來面臨不小的困難。因此，可以借鑒美國的做法，以全球視角來化解中國住房市場庫存過高的難題，在一些政策上作出突破：

第一，改變住房70年產(chǎn)權(quán)的期限制度，接軌國際住房市場的常規(guī)做法?，F(xiàn)階段，中國可以不采用西方國家的住房私有產(chǎn)權(quán)制度，但是完全可以將70年的住房產(chǎn)權(quán)購買年限延長到住房投資回報率絕對可以接受與信任的年份，例如200年。必要的情況下還可以延得更長，例如999年。這一舉措，既不至于引起住房產(chǎn)權(quán)制度和現(xiàn)有城市國有土地制度以及農(nóng)村集體土地制度的激烈沖突，也能夠穩(wěn)定住房購買者、住房擁有者的預(yù)期：在200年甚至超過200年住房產(chǎn)權(quán)時間的預(yù)期下，現(xiàn)階段樓市的供給和需求都會回落到一個理性的范疇，房價在回歸理性的時候，自然會有更多的人口選擇哪怕是現(xiàn)在看來不值得居住與投資的三、四線城市樓市進(jìn)行購買。這樣，消化庫存就會由政府費力推動變?yōu)槭袌鲋鲃诱{(diào)整，可謂四兩撥千斤。另外，中國的經(jīng)濟(jì)實力和國家地位已經(jīng)發(fā)展到可以對國民做出這樣的產(chǎn)權(quán)承諾的時候了，供給側(cè)的改革必須包括產(chǎn)權(quán)制度供給，尤其是住房產(chǎn)權(quán)制度的創(chuàng)新性供給，這是一種國家能力與國家信譽的體現(xiàn)。改革正當(dāng)其時。

第二，放開外國資本進(jìn)入中國樓市的制度障礙，積極爭取國際資金消化中國的樓市庫存。這一點倒不是看著美國放低了住房市場的海外資金準(zhǔn)入門檻，我們就必須亦步亦趨，而是國內(nèi)住房市場上需求方尤其是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的資金量不足是一個客觀事實。政府擔(dān)保、銀行貸款對那些投資型住房需求而言往往幫助甚大，但是對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的住房需求來講就是杯水車薪。更何況，政府擔(dān)保和銀行貸款對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的住房購買一定是慎之又慎。隨意貸款、隨意擔(dān)保必然會步美國次貸危機(jī)的后塵。這個時候，與其絞盡腦汁推動農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購買過剩樓盤，不如積極引入外資，合理管理，倡導(dǎo)政府與社會資本特別是外資合作的（W+PPP,W:WORLD,PPP:Public—Private—Partnership）模式，這在分擔(dān)中央與地方在化解樓市庫存方面的財政負(fù)擔(dān)上可以大有作為。更通俗地講，美國對其國內(nèi)購房者的保護(hù)以及對其房地產(chǎn)的投資限制可以說異常小心，但也主動調(diào)整了35年沒動過的海外投資限制性法案（美國樓市的庫存屬于正常水平尚且如此）；中國的三、四線樓市已經(jīng)過剩得需要政府出面加以化解，那就更無必要做出嚴(yán)格限制外資的制度、稅收等障礙了，多管齊下既是政策創(chuàng)新又可以分擔(dān)風(fēng)險。有人一定要問，遇到國際炒房團(tuán)怎么辦？我們的回答是，國際炒房團(tuán)要來炒中國的三、四線樓市，根本不需要動員，該來早來了。現(xiàn)在放開對外資本制度限制，本質(zhì)上就是打通中國樓市的資金任督二脈，開啟樓市的投資新格局。

第三，引入以人為本的城市發(fā)展理念，并將部分三、四線樓市及其公共服務(wù)設(shè)施打包為標(biāo)的，主動推向國際市場。外資引入不是單純的資金引入，更是以人為本的城市發(fā)展理念的引入。中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出要尊重城市發(fā)展自身的規(guī)律，包括人口和建設(shè)用地的匹配方面存在的突出矛盾都需要改革。再就是統(tǒng)籌管理，這包含多層次的內(nèi)容，在空間、規(guī)模、產(chǎn)業(yè)，在規(guī)劃、建設(shè)、管理，在生產(chǎn)、生活和生態(tài)等多個方面，提高城市工作的全局性、系統(tǒng)性、宜居性。

第四，政府補貼，以租待售，調(diào)整住房市場的功能性供求結(jié)構(gòu)，讓住房剛性需求者和房地產(chǎn)商各自的壓力得到緩慢釋放。在外資引入尚需時日的情況下，可以通過政府補貼“租住”的模式，先讓部分住房剛性需求者以較低的租金住進(jìn)待售的庫存房產(chǎn)中。這樣，既可以穩(wěn)定住流動人口的住房需求，又能夠在流量資金上給現(xiàn)有的房地產(chǎn)商以一定的資金融通空間和改進(jìn)房產(chǎn)周邊配套設(shè)施的動力，通過慢慢培養(yǎng)庫存過剩房產(chǎn)區(qū)域的“人氣”，以實現(xiàn)最低代價意義上的住房庫存市場“破冰”。在人氣達(dá)到一定程度時，再積極洽談外資進(jìn)入庫存房產(chǎn)市場，屆時必水到渠成。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。